アパート経営者って何をする人?平均年収は?不労所得で生活するまでの3STEP

「マンション・アパート経営でいくら儲かるの?」

「初心者でも不労所得が手に入るって本当?」

など、不動産投資は本当に儲かるのか気になりますよね。

不動産投資は株式や投資信託などの他の投資商品よりも金額が大きいため、不安になるのは仕方ありません。

結論から言えば、初心者でも不動産投資で稼ぐことはできます

ただし、知識をつけて実践の中でノウハウを身につけることが前提です

その点を怠らなければ、不動産投資で高い収入を得られるでしょう。

本記事では、以下4点について紹介しています。

  • マンション・アパート経営で稼げる年収
  • 年収と手取り収入の違い
  • ワンルームマンションより一棟アパートや戸建てがおすすめの理由
  • 悪徳業者に騙されないで不動産投資を始める方法

この記事を読むことで、アパート経営で稼げる収入額や稼ぐために大事なポイントを知ることができますので、参考にしてください。

目次

マンション・アパート経営で年収500万円を達成できるか?

「マンションやアパート経営で、年収はどれくらいになるのか?」「本当に稼げるのか」気になりますよね。

不動産投資は投資金額が大きいため、どれくらいのリターンがあるのか気になるのは当然です。

その上「簡単に不労所得を得られる」「1番手堅い老後の資産形成になる」など、少し怪しく感じている方も多いのでは?

ここでは目安として、マンションやアパート経営をすることで日本人の収入トップ10%である「年収500万円」を達成できるのか、統計をもとに見ていきましょう。

統計からみる不動産投資で得られる所得はいくらか?

国税庁の申告所得税標本調査(平成28年分)」の「所得者区分別の平均所得金額及び平均税額の累年比較」によると、不動産所得者の平均所得金額は以下のとおりです。

平成23年 511.7万円
平成26年 510.2万円
平成27年 512.4万円
平成28年 512.1万円

このように、不動産投資による平均所得金額は500万円を超えています

平均値になるため人によって差はありますが、不動産投資で500万円の所得を得ることは可能です。

知識を身につければ不動産投資で年収500万円を稼げる

不動産投資を始めてすぐは難しいですが、知識を身につければ500万円を稼ぐことはかなり現実的です。

勉強して経験を積めば、物件の見極め方や適切な運営方法を掴めるようになります。

また、不動産投資を続けていくうちに物件の規模が拡大すれば、入ってくる家賃収入も増えて収益性も高くなります。

本業とは別に不動産所得で500万円を稼ぐことができれば、今とは比べものにならない不自由のない生活を送れるでしょう。

海外旅行に行くのにためらってしまうことや、欲しい物が買えずに悔しい思いをすることも無くなります。

あなたが想像している以上の多くの資産を築くことも夢ではありません

年収300~500万円を稼ぐマンション・アパート経営をする不動産投資家たち

実際の不動産投資家がどのように稼いでいるのかを知ることで、不動産投資だけで年収300万円〜500万円を稼ぐことがグンと身近に感じられます。

「自分でも年収500万円くらいなら稼げるかも」と、自信につながるでしょう。

ここでは、初心者が参考にするのにぴったりな年収300万円〜500万円稼ぐマンション・アパート経営者3人を紹介していきます。

それぞれのケースをじっくりと参考にして、「自分ならどのように稼ぐか」を考えてみましょう

投資家1.不動産投資1年で年収300万円を稼ぐ不動産投資家Sさん

不動産投資家Sさんは、都市部にアパート1棟(6室)を所有し、運営しているアパートオーナーです。

家賃収入は、1室4万5,000円で、月に27万円、年間324万円です。

立地が良いこともあり、満室での運営が続いています。

仮に、1室が半年間空室になったとしても、年間297万円もの家賃収入です。

また、これらの家賃以外に、礼金や更新料なども入ってきます。

立地が良い標準的なアパートを所有しているだけで、年収300万円を稼ぐことが可能です。

Sさんは本業の年収が400万円なので、アパート経営も合わせた年収は約700万円になります。

自分が長く住んでいるエリアなので、賃貸需要は予測できたとのことです。

投資家2.10年間安定して年収400万円を稼ぐ不動産投資家Hさん

都心でアパート経営をしている不動産投資家Hさんは、不動産投資歴10年で、年収400万円を稼いでいます。

築年数が古いアパート2棟を所有し、部屋数は10室、4室が家賃4万円、6室が4万5,000円です。

入居率は80%前後のため、年収は約400万円になります。

老朽化が進んでいて、修繕費やリフォーム費用などは嵩みますが、本業とは別に400万円の収入があるのは非常に大きいです。

年収400万円から得た利益分は、貯蓄と3棟目資金、リフォーム費用に分けて貯めているとのことでした。

投資家3.たったアパート1棟で年収500万円を稼ぐ不動産投資家Rさん

不動産投資家Rさんは、不動産投資歴8年で年収500万円を稼ぐ凄腕のアパートオーナーです。

駅から近い便利な場所に、8室のアパートを1棟所有していて、家賃は6万円です。

満室であれば、月に48万円、年間576万円もの家賃収入になります。

入居率は高いですが、空室期間も発生しているため、実際の年収は500万円〜520万円前後です。

不動産会社選びやアパート選びに時間をかけ、納得する物件が見つかるまでに1年以上かかったとのこと。

エリア自体の人口も増加傾向にあり、今後も高い賃貸需要が見込めそうです。

家賃収入1000万円という言葉に騙されてはいけない

「アパート経営で年収1,000万円!」「不動産投資で年間家賃収入1,000万円あります!」など、WEBや雑誌で見て憧れる人も多いでしょう。

この時、勘違いしてはいけないのが、「家賃収入(年収)1,000万円は、手取り収入ではない」ということです。

家賃収入にも税金がかかるため、手取り収入はもっと少なくなります

この点を理解していないと、不動産投資で適切な資金計画を立てることができず、資金繰りに困ることになるでしょう。

ここでは、家賃収入と手取り収入の違いや税金の算出方法などについて、紹介していきます。

収入1000万円なのに手元に残るのは◯万円

家賃収入が1,000万円あっても、所得税や住民税がかかるため、手元に残るお金は700万円以下です。

所得が1,000万円だとしたら、所得税と住民税だけで約280万円かかります。

正確な収入を知るためには、不動産で得た所得にどれくらいの税金がかかるのかを理解しておくことが必要です。

そもそも「不動産所得」とは何を指すのか、から丁寧に説明していきますね。

不動産所得の計算式は以下の通りです。

  • 不動産所得=家賃収入−必要経費

そして税金を計算するために、不動産所得は本業の給与所得等と合算してください。

合算した額から「所得控除」を差し引いたものが「課税所得」になります。

  • 課税所得=(不動産所得+給与所得等)−所得控除

所得控除には、次のようなものがあります。

  • 基礎控除
  • 配偶者控除
  • 青色申告控除
  • 医療費控除
  • 生命保険料控除
  • 地震保険料控除 など

課税所得に「所得税率」と「住民税率」を掛けることで、所得税や住民税が算出可能です。

このように、不動産投資で得た収入は税金によって確実に目減りします。

そのため、「家賃収入1,000万円」といっても、最終的に得られる手取り収入は税金分だけ少なくなることを理解しておきましょう。

家賃収入=手取り収入ではない

上記のとおり、「家賃収入=手取り収入」ではありません。

不動産所得と給与所得には所得税や住民税がかかるため、手元に残るお金は少なくなります

家賃収入と給与を合わせた年収が700万円です。

経費や給与所得控除、配偶者控除などを差し引き、課税所得が300万円だとした場合、税金は次のようになります。

所得税 300万円×10%(所得税)−9万7,500円(控除)=20万2,500円
20万2,500円×2.1%=4,252円(復興特別所得税)
20万2,500円+4,252円=20万6,752円
住民税 300万円×10%(住民税)+5,000円(均等割)=30万5,000円
※均等割は自治体によって異なる場合があります。

実際には、所得税と住民税で控除額が異なりますが、ここで同じと仮定しています。

このように、仮に年収700万円で課税所得が300万円の場合、所得税と住民税は約50万円です。

今回はシミュレーションをご紹介しましたが、手元に残るお金はあなたの給与所得額や該当する控除、必要経費などによって大きく異なります。

【失敗談】楽して稼げるほど甘くないのが不動産投資のリアル

不動産投資は、簡単に稼げるほど甘くはありません。

他の投資同様、失敗している人はたくさんいます。

「楽に稼げるから不動産投資をはじめよう!」と考えてしまうと確実に失敗します

失敗談を知ることは非常に大切ですよ。

過去の失敗を知ることでリスク対策になるため、あなたが失敗する確率を大幅に下げることができるからです。

ここでは、3つの失敗事例を紹介しますが、WEB上には数百を超える失敗談が上がっていますので、多くの事例に目を通しましょう

事例1.近くの商業施設がなくなり入居者が決まらないワンルームマンション

投資家Aさんは、大型ショッピングモールが近いからと、ワンルームマンションを購入します

便利の良い場所であるため、購入してから数年間は常に入居者がいました。

退去しても、すぐに次の人が決まるため、広告費をかける必要もありません。

しかし、大型ショッピングモールが閉店してしまうと、賃貸需要が激減してしまいます。

元々、大型ショッピングモール近くを求めて、住んでいる人が多かったため、新たな入居者を確保するのは容易ではありません。

1つの施設に依存したエリアだと、その施設がなくなった時に、安定した運用ができなくなります

事例2. 中古物件を買ったら修繕費やリフォーム費がかさんだ

中古物件をよく考えずに購入して失敗する人は多いです。

よくある失敗事例が、「想像以上に修繕費やリフォーム費がかかってしまうこと」です。

オーナーチェンジ物件などは、内覧ができません

前オーナーが修繕箇所や瑕疵を把握していない場合、契約内容によっては、新オーナーがすべて費用負担しなくてはいけなくなります

中には数百万円〜1,000万円以上のコストがかかることも。

中古物件は、想定以上にコストがかかる可能性があるため、必ずあらかじめチェックしましょう。

事例3. 悪徳業者に勧められた物件を信じて買った

不動産投資家の中には、悪徳業者に騙されて痛い目に遭う人もいます。

「この物件は利回り15%以上が確実です」

「必ず儲かる物件を、今だけ特別に1,000万円ディスカウントで販売します」

など、さまざまな嘘情報の資料やトークで営業をしてきます。

ですが、悪徳業者が売る物件が、利回りが高いことはありません

また、あちこちで手抜き工事をされていることもあります。

高額な家賃保証を提案した後にすぐに保証額を下げたり、保証を打ち切るなど、平気で違法スレスレな行為をするため大変危険です。

ではどうすれば悪徳業者に騙されないのでしょうか。

結論としては、不動産投資の知識を得て信頼できる不動産会社を見つけることにつきます。

気になる「悪徳業者の見分け方」や「信頼できる不動産会社の見つけ方」についてはこちらの記事で詳しく紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

初心者がマンション・アパート経営で稼げるか?

結論から言えば、不動産投資初心者でもマンション・アパート経営で稼ぐことはできます。

ただし、初心者には決しておすすめできない物件があります

それがワンルームマンション投資(区分マンション)です。

ワンルームマンション投資は失敗リスクがかなり高いため、初心者の方にはおすすめできません

不動産投資初心者でも投資金額が大きい一棟アパートや戸建て投資がおすすめです。

ここでは

  • なぜワンルームマンション投資が失敗しやすいのか
  • 一棟アパートや戸建てがおすすめな理由

について初心者でもわかりやすく紹介していきます。

ワンルームマンション投資は99.9%失敗する

人気が高いワンルームマンション投資ですが、「失敗するので初心者は手を出さない方がいい」と忠告をする専門家・投資家は多いです。

ワンルームマンション投資が失敗すると言われる理由は、儲けが少ないからです。

ワンルームマンションの利回りは5%〜7%程度、物件によっては3%〜5%程度です。

この程度の利回りだと、アパートローンの返済や管理費・修繕積立金等を支払った後に収益はほとんど残りません。

良くて月に1万円〜2万円の利益は出ますが、家賃が下がったり、コストや空室が発生すれば毎年マイナスになるでしょう。

居住者が退去するたびに広告費や修繕費が20万円〜30万円かかることを考慮すれば、多くの物件が赤字です。

将来的な金利上昇リスクや家賃・資産価値下落リスク、競合物件リスクなどを考えると、安定した運用はかなり厳しいでしょう。

保険や節税のためにワンルームマンション投資をする人もいますが、節税は赤字にならないとできませんし、保険は通常の生命保険に加入する方が割がいいです。

このように、収益性がかなり低いことから、「ワンルームマンションは99.9%失敗する」とも言われています

まずは一棟アパートか戸建てから始めるのがおすすめ

不動産投資を始めるのであれば、ワンルームマンション投資ではなく、一棟アパートか戸建てがおすすめです。

一棟アパートや戸建てなら、利回りが高いため、ワンルームマンションよりも収益を出すことができます

金額は大きいですが、少ない自己資金で始められるのも魅力です。

以下は、一棟アパートや戸建て投資をおすすめする3つの理由です。

  • 掘り出し物の物件が見つかる可能性が大きい
  • 利回りが高い
  • 少ない自己資金で始めることができる

それぞれの理由について、見ていきましょう。

理由1.掘り出し物の物件が見つかる可能性が大きい

ワンルームマンションより一棟アパートや戸建てを購入する人の方が少ないため、掘り出し物が見つかる可能性が大きいことが特徴です。

物件数は多いにも関わらず、投資家のライバルはワンルームマンションより少ないため、優良物件と出会いやすいのです。

一棟アパートや戸建てなら初心者でも高収益物件を購入できるチャンスがあるため、不動産投資初心者でも稼げるでしょう。

理由2.利回りが大きい

ワンルームマンションよりも、一棟アパート投資の方が利回りは高い傾向があります

不動産投資情報サイト健美家が発表した「収益物件 市場動向 四半期レポート(2019年1月〜3月期)」によると、ワンルームマンションと一棟買いの利回りは次のとおりです。

区分マンション 7.36%
一棟アパート 8.77%

上記は表面利回りですが、約1.4%の差があります。

1.4%差はがあると5,000万円の投資額の場合、70万円もの収入差が生まれるため、かなり収益が変わってきますよね。

これらの数値はあくまでも平均です。

物件によってはアパートで利回り12〜15%以上を出す物件もざらにあります。

一般的にワンルームマンションよりも高い利回りを実現できるのが、一棟買いの魅力です。

理由3.少ない自己資金で始めることができる

「一棟アパートや戸建てになると、多くの自己資金が必要なのでは?」と不安に感じる人も多いです。

確かに、一棟アパートや戸建ての投資を行うつもりだと、5,000万円〜1億円以上と投資金額が大きくなります。

しかし、物件自体の価値が高いので、物件価格の大部分を不動産投資ローンで借り入れができるため安心してください。

一般的には物件価格の1割程度の自己資金があれば、残りはローンを利用できます

場合によっては、自己資金0円で不動産投資ができる「フルローン」も利用可能ですよ。

投資金額は大きいですが、少ない自己資金で始めることができるのは一棟アパートや戸建ての魅力になります。

悪徳業者に騙されないで不動産投資を始める3つのSTEP

ここで紹介する3STEPを知れば、悪徳業者に騙されて、悪質な物件を掴まされることを防げます。

悪質な物件を所有すると業者や入居者とトラブルになりますし、赤字経営で借金だけが残ってしまうでしょう。

そうなってしまうと再スタートを切ることはかなり難しいです。

借金を生み出すだけの物件を所有してしまい、延々と借金を返すだけの人生になってしまうことも。

悪徳業者に騙されて大きな失敗をしないためにも、ここで紹介する3STEPで、不動産投資を始めるようにしてください。

STEP1:不動産投資の知識を身につける

悪徳業者に騙されないためにも、まずは不動産投資の知識を身につけましょう

知識があれば、不動産投資の成功確率も高くなります。

何も知らないままだと、悪徳業者のトークにまんまと騙されてしまうでしょう。

不動産投資の知識を身につける主な方法は、以下3つです。

  • YouTube
  • セミナー

それぞれの方法について、詳しく見ていきましょう。

方法1.本

不動産投資に関する本はたくさんあります。

参考書や雑誌など、近所の本屋さんやネットで手軽に購入することが可能です。

初心者〜上級者向けのさまざま本があり、2〜3冊も熟読すれば、多くの専門知識を身につけられるでしょう。

1冊1,000円〜1,500円前後で購入でき、多くの信頼性が高い知識を得られるため、コストパフォーマンスはもっとも高いと言えます。

方法2.YouTube

YouTubeで不動産投資の知識を身につける方法もあります。

コスト0円で好きな時間に視聴できるのが、YouTubeで勉強するメリットです。

「活字が苦手」という方も、動画であれば、すんなりと知識を吸収できるでしょう。

通勤時間や休憩時間にも、周囲に知られることなく、不動産投資の勉強ができます

方法3.セミナー

不動産投資セミナーへの参加も、知識を得る有力な方法の1つです。

ほとんどのセミナーでは参加費が無料であり、不動産投資家や不動産会社、ファイナンシャルプランナーから説明を受けることができます

初心者向けのセミナーも多く、役立つ知識を身につけることができるでしょう。

ただし、開催場所が限られていたり、セミナー後に営業を受ける可能性があるため注意が必要です。

STEP2:相場感を身につける

悪徳業者に騙されないためにも、相場感を身につけましょう。

物件サイトを毎日確認し、新規物件がどれくらいで売れるかをチェックすれば、物件価格の相場を掴むことができます。

できるだけ毎日物件情報をチェックすることが大事です。

相場感を身につけることができれば、価格面で騙されることを回避できるでしょう。

STEP3:バーチャル取引をする

実際に楽待を使いながら、バーチャル取引をしましょう

販売されている物件のバーチャル取引をすれば、物件の収益性を予測できるようになります。

優良物件を見極める目を身につければ悪徳業者の嘘情報に騙されず、自分で物件の良し悪しを判断することが可能です。

まずは以下の流れで、バーチャル取引を進めていきましょう。

※楽待(らくまち)とは…国内最大の不動産投資情報サイト。不動産投資の専門知識を学んだり、物件紹介を受けることができる。また、コラムにコメントや質問ができるため他の投資家との交流も可能。

流れ1.エリアを絞る

まずは、エリアを絞りましょう。

実際に、不動産投資を検討しているエリアを選ぶことが大事です。

そうすることで、よりリアルなシミュレーションをすることができます。

バーチャル取引をするのであれば、検討エリアで物件を絞るようにしてください。

流れ2.築年数を絞る

エリアを絞った後は、築年数を絞ります。

築年数についても、実際に検討している物件に近い状態を設定することが大事です。

新築と中古では物件状況も大きく違います。

築年数が古い物件は、修繕費やリフォーム費も考えなくてはいけません

築年数を絞ったら、物件構造について設定しましょう。

流れ3.木造かコンクリート造かを絞る

物件構造を木造かコンクリート造かで絞ります。

ここはあなたが検討している物件の種類で絞り込みましょう

ちなみに、物件構造によって耐用年数や耐震性は大きく異なります。

法定耐用年数は、木造が22年でコンクリート造(RC造)が47年です。

ただし、コンクリート造になると価格は高くなるので要注意です。

利回りは絞らない

利回り条件は絞らなくても大丈夫です。

参考指標の1つではありますが、表面上は利回りを高く設定している物件もあります

利回りを絞ってしまうと、優良物件を外す可能性がありますし、良いバーチャル取引にはなりません

利回りは絞らないようにしましょう。

収益計算をする

条件を絞ったら、収益計算をしましょう。

バーチャルとはいえ、現実に近いシミュレーション結果を知ることができます

シミュレーションを知ることで、物件の収益性を掴むことが可能です。

まとめ

ここでは、マンション・アパート経営で稼げる年収や稼ぐために大事なポイントについて紹介しました。

最後にもう1度、ここで紹介した大切な点をまとめると、以下4点が挙げられます。

  • マンション・アパート経営で年収500万円以上稼いでいる人は少なくない
  • 年収と手取り収入は違うため「年収●●万円が手に入る!」などの文言は冷静に判断
  • ワンルームマンションは収益性が低いため、一棟アパートや戸建てがおすすめ
  • 稼ぐためにも悪徳業者に騙されないためにも、知識を身につけることが大事

不動産投資をすれば、本業とは別に収入源を持つことができます。

しかし、勉強をせずに始めてしまうと失敗に繋がります

必ず不動産投資について学びながらチャレンジするようにしましょう。

基礎知識を身につけながら実践することで、あなたが失敗する確率はグンと下がり、今とは全く違う暮らしをしている未来につながるのです。

ぜひこの記事を参考に、理想の未来を手に入れる第一歩を踏み出しましょう。