住宅ローン滞納で破産も!滞納後の流れや解決方法を徹底解説

「住宅ローンを滞納してしまったら、どうなるの?」

「住宅ローン滞納を解決する方法はあるの?」

など住宅ローン滞納についてお悩みですね。

住宅ローンを滞納した場合、様々な通知が届いて、最終的に家を失います。

家を失わないためには、住宅ローンを滞納した場合の解決方法を知って、専門機関に相談しましょう。

本記事では、住宅ローンを滞納した場合に起こることや解決方法、相談先などを解説しています。

住宅ローン滞納について理解して、滞納してしまった場合も焦らず解決できるようになりましょう。

目次

1.知っておこう!住宅ローンの仕組み

住宅ローンとは、家を購入する資金を金融機関から借りて、毎月返済していく方法です。

返済期間は最長35年で、1年単位で指定できます。

返済額には元金と利息が含まれ、利息分が金融機関の利益になるのです。

住宅ローンは、以下の返済方式と金利型を選択することで個人に合わせた返済計画を立てられます。

返済方式 元利均等返済 毎月一定の返済額を返済していく方法。
決まった額を返していくので返済計画を立てやすい。
元金均等返済より利息が多く、総返済額が大きいことが特徴。
元金均等返済 毎月一定の元金を返済していく方法。
元金の返済が早いため、元利均等返済より総返済額は少ない。
返済初期から後期にかけて返済額が少なくなることが特徴。
金利型 固定金利型 返済終了まで金利が変わらない金利型。
返済計画を立てやすく、市場金利が上がっても金利が上がらない。
固定金利選択型 一定期間金利を固定し、その後再びその時点の金利で固定するか、変動金利型にするか選択する金利型。
固定期間中は、市場金利が上がっても金利が上がらない。
変動金利型 市場金利に応じて利率が変動する金利型。
市場金利の上下によって、返済額が変わる。

返済方式と金利型については、住宅ローンを借りる金融機関とじっくり相談して決めましょう。

もっと返済方式や金利について知りたい人は、「滞納でやばいことに!住宅ローンの基本から滞納の解決方法まで解説」を参考にしてください。

【注意】奨学金や携帯代の滞納で審査に落ちる可能性がある

奨学金や携帯代などを滞納していると、審査で落ちる可能性があります。

審査とは、債務者が住宅ローンを返済していけるかを事前に調査して、お金を貸すかどうか判断することです。

奨学金や携帯代だけでなく、自動車やカードローンを滞納すると、滞納情報が個人信用情報機関に登録されて住宅ローンの審査で落ちることもあります。

審査で落ちた場合は、落ちた理由を確認して頭金を増やすなどの対策を取りましょう。

滞納ではなく返済中なら、住宅ローンの審査に受かることが多いです。

ただし他の返済もあると、借りられる金額が少なくなる可能性があります。

住宅ローンで借りたい額を借りられない場合は、他の返済を終わらせるなど年収に占める返済の割合を減らすことが必要です。

2.住宅ローン滞納でブラックリストにのる

住宅ローンの仕組みを理解したところで、「住宅ローンを滞納するとどうなるか」を見ていきましょう。

まずはじめに起こるトラブルは、ブラックリストにのることです。

ブラックリストにのる」とは、個人信用情報機関の個人情報に滞納をした情報が登録されることを言います。

個人信用情報機関とは、個人の支払い能力のスコアを収集している機関です。

住宅ローンだけでなく、クレジットカードや奨学金などの返済についての情報も管理しています。

住宅ローンを滞納して1ヶ月~3ヶ月で、ブラックリストにのるのです。

ブラックリストにのると、5年は新しいローンを組めません。

一度ブラックリストに登録されると、滞納を解消して一定期間経たないと滞納した情報は削除されないのです。

ブラックリストにのったことは通知されませんが、住宅ローンを組んだ金融機関から催告書などが届くようになります。

続いて、住宅ローンを滞納すると起こるトラブルについて、詳しく確認しましょう。

3.住宅ローンを滞納すると1年で住めなくなる

住宅ローンを滞納すると、ブラックリストにのる他に次々と通知が届きます。

通知を無視していると、最終的には家の所有権を失い、家に住めなくなるのです。

家に住めなくなるまでの期間は、住宅ローンを滞納し始めて1年程度になります。

家の所有権を失うまでのおよそ1年間に、どのような通知が届くか確認しましょう。

  1. 催告書が届く
  2. 督促状が届く
  3. 期限の利益喪失通知が届く
  4. 代位弁済通知が届く
  5. 競売開始決定通知書が届く
  6. 現況調査報告書が届く
  7. 期間入札決定通知書が届く
  8. 競売落札額の通知が届く
  9. 所有権を移転する

それぞれの通知の内容について詳しく説明します。

STEP1.催告書が届く

住宅ローンを滞納すると、1ヶ月~3ヶ月の間に催告書が届きます。

催告書には、「住宅ローンの滞納分と遅延返済金を一括で返済してください」という内容が書かれているのです。

金融機関から、直接電話で催促されることもあります。

この時点では、金融機関に相談すると返済期間や返済額を変更してもらえる可能性が高いです。 

STEP2.督促状が届く

催告書に続いて、滞納1ヶ月~3ヶ月の間に督促状も届きます。

督促状でも、滞納分と遅延損害金の一括返済が求められるのです。

催告書より厳しい文面になっていることでしょう。

この時点で一括返済できれば、引き続き住宅ローンを借りられます。

STEP3.期限の利益喪失通知が届く

住宅ローンを滞納して3ヶ月~6ヶ月で、期限の利益喪失通知が届きます。

期限の利益とは、借りたお金を分割で支払って良いということです。

つまり期限の利益喪失通知とは、「期日までに対応しないと、分割で支払うことができなくなり、残りの住宅ローンを一括で返済してもらうことになります」という予告通知になります。

通知に記載されている期日を過ぎると、債権者は住宅ローンの一括返済を要求できるようになるのです。

STEP4.代位弁済通知が届く

期限の利益喪失通知に続いて、住宅ローン滞納3ヶ月~6ヶ月の間に代位弁済通知が届きます。

代位弁済とは、保証会社が債務者に代わって住宅ローン残債と遅延損害金を金融機関に支払うことです。

代位弁済通知は、保証会社から「住宅ローン残債と遅延損害金を肩代わりしたので、全額を一括返済してください」という内容となります。

この時点で、返済先は金融機関から保証会社になるのです。

代位弁済後は取り立てが厳しくなり、金融機関に「毎月返済する」と言っても取り合えってもらえなくなります。

STEP5.競売開始決定通知書が届く

代位弁済通知が来ても対応しないでいると、滞納6ヶ月~8ヶ月で競売開始決定通知書が届きます。

競売開始決定通知書は、保証会社からの申し立てを受けて、裁判所が競売の手続きを開始したことを知らせる通知です。

競売の手続きが開始されたということは、家が担保として差し押さえられたことを意味します。

競売でなく家を売却したい場合は、一刻も早く動かなければなりません。

STEP6.現況調査報告書が届く

住宅ローンを滞納して8ヶ月~10ヶ月で、現況調査報告書が届きます。

現況調査とは、競売のために物件の状態を調査することです。

現況調査報告書が届くと、裁判所の執行官と不動産鑑定士が来て以下のようなことを確認します。

  • 室内外の写真撮影
  • 間取りの確認
  • 室内外の欠陥調査
  • 増改築の有無
  • 使用者の確認

調査当日に不在だったとしても、警察官等の立ち合いのもと解錠されて調査が実施されます。

現況調査の指定日に在宅できない場合は、現況調査報告書に記載の連絡先に相談すると変更可能です。

STEP7.期間入札決定通知書が届く

現況調査後、住宅ローン滞納10ヶ月~12ヶ月で期間入札決定通知書が届きます。

期間入札とは、一定期間入札者を募り、後日開札することです。

1週間以上1ヶ月以内で、各裁判所が入札期間を決めます。

期間入札決定通知書には、入札期間と開札日が記載されているのです。

もし自身で家の処分をしたいなら、開札日の前日までが最後のチャンスとなります。

STEP8.競売落札額の通知が届く

期間入札の開札日を経て、住宅ローン滞納14ヶ月~16ヶ月の間に競売落札額の通知が届きます。

競売落札額の通知は、落札者が代金の入金を確認できることを知らせる通知です。

この時点だと、売却など自分で家の処分を行えません。

裁判所に従って所有権の移転までの時間を、新居探しや落札額で補えない住宅ローンの残債を返済する計画を立てることに充てましょう。

STEP9.所有権を移転する

住宅ローンを滞納して14ヶ月~16ヶ月で、ついに家の所有権を落札者に移転することになります。

所有権を失うため、許可なく住み続けると不法占拠になり逮捕される可能性があるのです。

競売の落札額でも住宅ローンを完済できなければ、住宅ローンの返済が続きます。

以上が住宅ローンを滞納したときの流れです。

住宅ローンを滞納すると、このように次々の通知が来てパニックになるかもしれません。

しかし、焦らずに住宅ローン滞納を解決する方法を探すべきです。

続いて、住宅ローン滞納の解決方法について見ていきましょう。

4.任意売却がオススメ!住宅ローン滞納で考える3つの解決方法

住宅ローンを滞納したら、すぐに金融機関に相談しなければなりません。

なぜなら、金融機関に相談すると返済期間の延長や返済額の減額を検討してもらえる可能性があるからです。

しかし、同時に住宅ローン滞納を解決する他の方法も考えておきましょう。

住宅ローン滞納で考えるべき解決方法は、次の3つです。

  1. 任意売却
  2. ローンの借り換え
  3. 自己破産

住宅ローン滞納の場合、任意売却をおすすめします。

なぜなら、任意売却が一番経済的負担をかけず、滞納を解決しやすいからです。

しかし、ローンの借り換えや自己破産も知っておくと選択肢が広がります。

それぞれどれくらいの費用がかかり、どのようなメリットがあるか順に確認しましょう。

解決方法1.任意売却

任意売却とは、住宅ローンを滞納した時に金融機関の同意を得て家を売却する方法です。

住宅ローンを滞納して期限の利益を喪失してから、任意売却が可能になります。

任意売却をするメリットとデメリットは次の通りです。

メリット デメリット
  • 売却代金で住宅ローン残債を減らせる
  • 競売よりは高い価格で売却できる
  • 引っ越し代をもらえる可能性がある
  • 費用に売却代金を充てられる
  • 期限の利益の喪失まで半年ほど滞納しなければならない
  • 連帯保証人に迷惑をかける
  • 競売で落札される前までしか売却に時間をかけられない

特に、競売より高い価格で売却できることが任意売却の大きなメリットです。

競売だと相場の6割程度ですが、任意売却だと相場の8割程度で売却できます。

任意売却をしたい場合は、金融機関と任意売却専門業者に相談しましょう。

住宅ローンを滞納してすぐに相談すれば、スムーズに任意売却に移れます。

任意売却にかかる費用

任意売却にかかる費用は、任意売却を依頼した業者に支払う成功報酬のみです。

売却代金の中から成功報酬を支払えるため、別途用意する必要ありません。

成功報酬は、次の計算式で決まります。

成功報酬 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税(10%)

たとえば、任意売却で家を1,500万円で売ったとします。

成功報酬は、次のような計算になるのです。

計算式 計算結果
売却価格 × 3% 1,500万円 × 3% = 45万円
+ 6万円 45万円 + 6万円 = 51万円
+ 消費税(10%) 51万円 + 消費税(10%)= 56万1,000円

1,500万円で任意売却すると、業者に支払う成功報酬は56万1,000円です。

残りの約1,444万円を住宅ローンの返済に充てることになります。

リースバックで売却後も住み続けられる

任意売却では、リースバックを利用できる可能性があります。

リースバックとは、オーナー(購入者)に家賃を支払うことで、任意売却後の家に住み続けられる方法のことです。

慣れた家に住み続けられますが、相場より家賃が高いといったデメリットもあります。

リースバックをしたい場合は、リースバックをしてくれる任意売却専門業者に相談しましょう。

解決方法2.ローンの借り換え

住宅ローンを滞納して1ヶ月以内なら、ローンを借り換えることで解決できる可能性があります。

ローンの借り換えは、次のようなメリットとデメリットがあるのです。

メリット デメリット
  • 返済額を軽減できる
  • 金利を低くできる
  • 返済期間を変更できる
  • 審査に通らない可能性がある

ただし、住宅ローンを数ヶ月滞納していると、ローンの借り換えは難しくなります。

ローンの借り換えを考える場合は、住宅ローンを滞納してすぐに金融機関に相談しましょう。

ローンの借り換えにかかる費用

ローンの借り換えには、あらかじめ費用を用意しておかなければなりません。

ローンの借り換えでかかる費用には、主に次のようなものがあります。

費用名 金額
ローン保証料 借入金と返済期間によって金額が変わる。
金利に上乗せして支払うことも可能。
借入金の約2%が相場。
ローン事務手数料 メガバンクの場合、約3万円。
ネット銀行等では、ローン保証料込で借入金の2.2%が多い。
印紙代 200円~6万円。
借入金によって金額が変わる。
司法書士への報酬 1万円~2万円。
抵当権抹消などを依頼した場合に必要。

一番大きな負担となるのが、ローン保証料です。

数十万円するものなので、住宅ローンを滞納している場合は金利に上乗せして支払うことになるでしょう。

解決方法3.自己破産

今後も住宅ローンを支払える見込みがない場合、自己破産も一つの手です。

以下が、自己破産のメリットとデメリットとなります。

メリット デメリット
  • 住宅ローンを返済しなくて良い
  • いつでもできる
  • 家や自動車など財産を持てない
  • 警備員などの職業に就けない
  • 新しいクレジットカードやローンを組めない
  • 税金を滞納してしまう可能性がある

自己破産をすると、住宅ローン残債の返済義務がなくなります。

しかし、それ以上に財産を持てないなどデメリットが大きいです。

自己破産はいつでもできるため、まずは任意売却やローンの借り換えを検討してみましょう。

自己破産にかかる費用

無闇な自己破産を防ぐため、自己破産には多額の費用がかかります。

自己破産には、次のような費用が必要です。

費用名 金額
弁護士への報酬 20万円~50万円
印紙代 1,500円
郵便切手代 3,000円~5,000円
自己破産を債権者に通知するために必要。
官報掲載費用 1万円程度
引継予納金 20万円~30万円
自己破産の処理をする破産管財人への報酬などが含まれた費用。

自己破産の手続きは、専門知識も必要なため弁護士に依頼することが多いです。

弁護士への報酬と引継予納金などで、合計40万円程度は自己破産するために必要となります。

自己破産はデメリットも多い方法のため、最後の手段として頭に入れておきましょう。

5.まず相談!住宅ローン滞納を相談する2つの場所

住宅ローンを滞納した場合、任意売却、ローンの借り換え、自己破産の解決方法の内、任意売却が一番オススメ。

なぜなら、ローンの借り換えや自己破産は自身で数十万円の費用を用意しなければなりませんが、任意売却は売却価格で費用を賄えるからです。

他の方法をするにせよ、住宅ローンを滞納したら任意売却も考えてみましょう。

「でも、住宅ローンの滞納ってどこに相談すればいいの?」と疑問に思う人もいるはずです。

住宅ローンを滞納したら、次の2つに相談しましょう。

  1. 住宅ローンを借りている金融機関
  2. 任意売却専門業者

それぞれの理由を説明します。

相談先1.住宅ローンを借りている金融機関

任意売却や自己破産など、どのような方法を取るにせよ、まずは金融機関に相談です。

早めに相談することで、返済期間の延長や返済額の軽減をしてもらえる可能性があります。

できるなら、滞納前に「返済がやばいな」と感じたときに相談しましょう。

なぜなら、滞納前の相談なら金融機関も丁寧に対応してくれるからです。

期限の利益の喪失後は、金融機関に相談しても一括返済しか取り合ってもらえなくなります。

そのため、金融機関への相談は少しでも早く行いましょう。

相談先2.任意売却専門業者

住宅ローンを滞納したら、任意売却専門業者にも相談しましょう。

相談無料の会社が多いため任意売却について相談してみてから、解決方法を選択することができます。

また、なぜ一般の不動産屋でなく任意売却専門業者かと言うと、任意売却が一般的な家の売却と違い、特殊な売却方法だからです。

また、任意売却は行える期間が決まっている時間勝負な売却方法です。

一般の不動産屋だと、任意売却慣れておらず、時間がかかる可能性があります。

そのため、一般の不動産屋より任意売却専門業者の方が、スムーズに任意売却を行ってくれるのです。

任意売却専門業者の選び方

任意売却専門業者は、次のような特徴を持つ会社を選びましょう。

  • 売却したい家のある地域をカバーしている
  • 無料相談を受け付けている
  • 売却実績が豊富である
  • 弁護士や税理士などの専門家が在籍している

ネットで検索すると、様々な任意売却専門業者が表示されます。

任意売却業者は、以下のような会社がオススメです。

会社・団体名 特徴
全国住宅ローン救済・任意売却支援協会 弁護士など専門家が多く在籍している任意売却専門業者です。
リースバック実績もあり、状況に応じた提案をしてくれます。
エイミックス 関東・東海・関西地方の任意売却専門業者です。
リースバックなどの相談も、専門家が無料で対応してくれます。
任意売却119番 任意売却支援機構が運営している任意売却専門の相談機関です。
全国の厳選された会社や専門家が、任意売却をサポートしてくれます。

どこも相談無料のため、まずは気軽に相談してみましょう。

6.住宅ローン滞納に関するQ&A

住宅ローン滞納について、滞納した時の流れや解決方法を見てきましたが、疑問に思う部分もあるはずです。

住宅ローン滞納についての疑問を、まとめて解決していきましょう。

  1. 住宅ローンを滞納すると、連帯保証人に通知が行く?
  2. 住宅ローンの連帯保証人を外せますか?
  3. 競売・任意売却後に残った住宅ローンは免除されますか?
  4. 競売で落札されるまで、家に住めますか?
  5. 税金を滞納していますが、住むところがなくなるから住宅ローンを先に払った方が良い?

順番に回答を確認していきましょう。

Q1.住宅ローンを滞納すると、連帯保証人に通知が行く?

A.連帯保証人に通知が行きます。

債務者が住宅ローンを滞納すると、債権者は連帯保証人に返済を請求します。

なぜなら、連帯保証人は債務者の代わりに返済を支払う義務があるからです。

任意売却をするにしても、連帯保証人と話し合う必要があります。

Q2.住宅ローンの連帯保証人を外せますか?

A.簡単に連帯保証人を外すことはできません。

たとえば、離婚して他人になったとしても、連帯保証人からは外れません。

連帯保証人を外すためには、住宅ローンの完済が必要です。

連帯保証人から外れたいなら、弁護士などに相談して金融機関に交渉することになります。

Q3.競売・任意売却後に残った住宅ローンは免除されますか?

A.売却後も残った住宅ローンは、返済していかなければなりません。

競売や任意売却をしても残った住宅ローンは、金融機関や保証会社と話し合って返済していくことになるのです。

一括返済ではなく、分割払いで返済することになるでしょう。

競売だと任意売却より安く売却され、住宅ローン残債も多く残ります。

そのため、競売より任意売却をして、住宅ローン残債を少しでも減らすべきです。

Q4.競売で落札されるまで、家に住めますか?

A.住めます。

住宅ローンを滞納して家を差し押さえられても、所有権を移転するまで家に住み続けられます。

ただし、落札後に所有権を移転すると居住できません。

また、競売に出されていることは近所にも知られます。

任意売却なら、近所に知られずに売却することが可能です。

Q5.税金を滞納していますが、住むところがなくなるから住宅ローンを先に払った方が良い?

A.税金を優先的に支払いましょう。

なぜなら、自己破産をした場合、住宅ローンなどは返済を免除されますが、税金は納付しなければならないからです。

そのため、税金納付は何より優先してください。

7.住宅ローンを滞納しないために返済計画を立てよう!

ここまで住宅ローンの滞納について、多くのことを理解できたはずです。

住宅ローンを滞納すると、これまで見てきたように最終的には家を失います。

住宅ローンを滞納する理由は、離婚や病気など様々です。

しかし、滞納しないような返済計画を立てられていないことにも原因があります。

たとえば次のような場合、住宅ローンを滞納する可能性が高いです。

  • 営業に勧められるがまま家を購入した
  • 転職をするつもりなのに、現職の年収でローンを組んだ
  • よく考えず返済方式と金利型を選択した
  • 世帯年収で返済計画を立てた
  • ボーナス返済を利用している
  • 万が一のとき、住宅ローンをカバーしてくれる保険に入っていない

滞納して家を失わないためにも、住宅ローンは無理なく支払える範囲で返済計画を立てましょう。

返済計画については、「滞納でやばいことに!住宅ローンの基本から滞納の解決方法まで解説」を参考にしてください。

まとめ

住宅ローンは、滞納しないような返済計画を立てることが重要です。

もし滞納してしまった場合は、任意売却での解決をオススメします。

なぜなら、任意売却ならローンの借り換えや自己破産より経済的負担が少ないといったメリットを得られるからです。

ただし、任意売却は金融機関の同意を必要とします。

そのため、住宅ローンを滞納したらすぐに金融機関と任意売却専門業者に相談しましょう。