離婚で住宅ローン借り換えは難しい!離婚による住居問題を徹底解説

「離婚したら住宅ローン借り換えをした方が良い?」

「住宅ローンの借り換えって難しいの?」

「住宅ローン借り換え以外に、離婚後の家の対処法はある?」

など離婚後の家と住宅ローンについてお悩みですね。

結論から言うと、離婚したから住宅ローンを借り換えても、返済が楽になることはありません。

ただ単に住宅ローン借り換えをすると、費用がかかっただけで返済額が高くなることもあるのです。

住宅ローン借り換え以外に、離婚後の家と住宅ローンの対処法は複数あります。

本記事では、離婚した場合の住宅ローン借り換えや家と住宅ローンの対処法をくまなく解説!

本記事を参考に、住宅ローン借り換えが本当にあなたに合った対処法か判断しましょう。

目次

1.離婚するならまず確認すべき!住宅ローンに関する4つのこと

離婚をすると、「それまで住んでいた家をどうするか」が最大の課題となります。

住宅ローンが残っていないなら、家を一方が引き取ったり、売却したりすることは簡単にできます。

しかし、住宅ローンが残っていると、家の対処は非常に難しいのです。

住宅ローンが残っている家の対処について知る前に、まず次の4つのことを確認しましょう。

  1. 名義人
  2. 連帯保証人
  3. ペアローン
  4. 慰謝料

これら4つのことを理解していないと、離婚の際に家のことでもめてしまいます。

さらに、離婚後に住宅ローンの一括返済を求められるのです。

そのため、まずは住宅ローンの残る家に関する4つの確認事項を順に確認しましょう。

確認事項1.名義人

まずは、家の名義人と住宅ローンの名義人を確認しましょう。

家の名義人と住宅ローンの名義人は、原則同じ人ですが異なる可能性もあります。

また、共有名義になっていないかも確認してください。

共有名義になっている場合、離婚する際に単独名義にする必要があります。

家に関する名義は今後の生活に大きく関わってくるため、離婚するなら最初に確認しましょう。

確認事項2.連帯保証人

住宅ローンの連帯保証人が誰になっているかも確認が必要です。

連帯保証人は、住宅ローンを支払っている人が返済できなくなったら返済義務が生じます。

ほとんどの場合、連帯保証人は夫婦のどちらかです。

たとえば、夫が住宅ローンの名義人なら、妻が連帯保証人となっています。

ペアローンを組んでいるなら、互いが連帯保証人です。

離婚する場合、連帯保証人を外せるか確認しないといけないため、連帯保証人についても確認しましょう。

確認事項3.ペアローン・連帯債務

住宅ローンが、ペアローンまたは連帯債務になっているか確認しましょう。

ペアローンと連帯債務の場合、どちらも離婚すると残りの住宅ローンをどちらかにまとめる必要があります。

なぜなら、片方にまとめないと、離婚後も双方が住宅ローンを返済し続けなければならないからです。

住宅ローンをどのように借りているか、忘れている場合は確認しましょう。

ペアローンと連帯債務の違い

ペアローンと連帯債務の違いは、次の通りです。

住宅ローンの借り方 内容
ペアローン 借り方 同一物件に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを借り入れる住宅ローンの借り方
契約数 2本(夫婦それぞれで契約)
3,000万円のローンを、夫婦それぞれが1,500万円ずつ借入する
補足 互いに連帯保証人となる
連帯債務 借り方 夫婦の一方が住宅ローンの主債務者となり、もう一人は連帯債務者として同じ住宅ローンを借り入れる借り方
契約数 1本(夫婦連名で契約)
夫が主債務者となり3,000万円のローンを組み、妻が連帯債務者となる
補足 連帯債務者は連帯保証人と異なり、住宅ローンに対して主債務者と同等の返済義務を負う

どちらの借り方も、互いに返済義務が生じることがあります。

そのため離婚する場合は、どのように住宅ローンを借りていたか確認しておきましょう。

連帯保証人と連帯債務者の違い

連帯保証人と連帯債務者は、主債務者が住宅ローンが支払えなくなったら、代わりに返済しなければならないという点で同じです。

しかし、負担割合が異なります。

連帯保証人は、主債務者が住宅ローンを返済し続ける限り、負担はありません。

連帯債務人は、1本の住宅ローン全額を2人が負担する点で、連帯保証人と異なります。

また、連帯債務は双方に返済義務があるため、連帯保証人はいないのです。

連帯保証人または連帯債務者はどちらにせよ外さない限り、離婚しても住宅ローン返済の義務が生じます。

確認事項4.慰謝料

住宅ローンの残る家を慰謝料の代わりにするかどうかを、相手と再度確認しましょう。

これから順に説明していきますが、住宅ローンの残る家を慰謝料の代わりにすることは、非常にリスクがあるのです。

たとえば、夫が家を出て、妻が残る家の住宅ローンを支払う場合、住宅ローンの一括返済を求められることがあります。

なぜなら、住宅ローンを支払っている人が家に住むことが、借入する条件になっているからです。

家に残った妻側も、夫が住宅ローンを滞納すると返済を求められるといったリスクがあります。

このように互いにリスクがあるため、住宅ローンの残っている家を財産分与する際は互いが納得するまで話し合わなければなりません。

話し合いが難しい場合は、家を売却して現金を分けることをおすすめします。

2.離婚したときの家と住宅ローンに関する4つの対処法

離婚の際、家に関して確認すべきことを理解したところで、実際に離婚したときの家と住宅ローンについて解説します。

「離婚したら住宅ローンを借り換えなきゃいけない?」と悩んでいる人も、まずは離婚時の家と住宅ローンの対処法を知りましょう。

離婚時に家と住宅ローンをどうするかは、次の4パターンに分けられます。

  1. 家を売却して、住宅ローンを返済する
  2. 家に住み、住宅ローンの返済を続ける
  3. 家の名義を変更して住み、住宅ローンは借り換えする
  4. 家に住まず、住宅ローンの返済を続ける

それぞれのパターンに、メリットやリスクがあります。

離婚後の生活を考えながら、どのパターンが良いか見ていきましょう。

対処法1.家を売却して、住宅ローンを返済する

家を売却して売却代金を住宅ローン返済に充てることが、一番もめない方法です。

住宅ローンを完済して利益が出たなら、利益分を財産分与します。

家の売却後に住宅ローンが残った場合は、夫婦で分けるか、慰謝料として一方が負うのです。

課題となる家を保持し続けると、離婚後も住宅ローンのことで話し合いが必要になるときがあります。

しかし、家を売却してしまえば、離婚後に家のことで会うことはありません。

そのため「離婚したら家を売って、売却代金を分けること」が、離婚時の家の対処法として一番おすすめです。

対処法2.家に住み、住宅ローンの返済を続ける

家と住宅ローンの名義人が家に住み、住宅ローンの返済を続ける方法もあります。

この場合も、相手ともめることは少ないです。

ただし、離婚しても手続きしなければ、相手を連帯保証人として外せません。

家に住んで住宅ローンの返済を続けるなら、相手を連帯保証人から外しておきましょう。

対処法3.家の名義を変更して住み、住宅ローンは借り換えする

家の名義を自分にして、家に住みながら住宅ローンを返済することも可能です。

住宅ローンの名義が共有名義または相手名義の場合、家の居住者1人の名義に変更しなければなりません。

つまり、債務を引き受けた方が家に住むのです。

家の名義変更は簡単に行えますが、住宅ローンの名義変更は金融機関の許可が必要となります。

金融機関は債務者を審査してお金を貸しているため、住宅ローンの名義変更は認められにくいです。

そのため、住宅ローンの名義変更をするなら、住宅ローンを借り換えることになります。

名義変更における税金について

離婚時に家の名義変更を行った場合の税金について、確認しましょう。

離婚で家の名義変更をした場合、次の4つの税金が関係します。

税金 要否
贈与税 不要
不動産取得税 不要
登録免許税 必要
譲渡所得税 必要

贈与税と不動産取得税は、原則かかりません。

ただし、財産分与で得た額が多すぎる場合など、課税される場合もあります。

登録免許税は、名義変更の手続きで必要のため必ず支払わなければなりません。

譲渡所得税は、家の価値が購入時より上がっているなら課税されます。

しかし多くの場合、購入時より家の価値が上がっていることは少なく、さらに税金の控除も利用できるため、実質不要です。

対処法4.家に住まず、住宅ローンの返済を続ける

家と住宅ローンの名義人は家に住まないが、住宅ローンの返済を続ける方法もあります。

この場合、家の居住者と賃貸契約を結びましょう。

なぜなら、名義人が家に住まない場合、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められる可能性があるからです。

金融機関は債務者が住む家のために、住宅ローンの審査を行い、お金を貸しています。

そのため、住宅ローンの名義人が家に住んでいないと判明すると、残りの住宅ローンを一括請求することがあるのです。

一括返済を請求されないためにも、財産分与で家に住まず住宅ローンを支払うなら、家の居住者と賃貸契約を結びましょう。

名義人が家に住まない場合のリスク

名義人が家に住まない場合、住宅ローンの一括請求の他にもリスクがあります。

たとえば、名義人が住宅ローンを支払わなくなり、家の居住者に住宅ローンの返済が求められることも少なくありません。

家の居住者が、離婚した相手を探そうとしても連絡がつかなくなるといったリスクもあるのです。

家の名義人が家に住まず住宅ローンを支払うなら、リスクを回避するために賃貸契約の締結と公正証書または離婚協議書の作成をしましょう。

公正証書や離婚協議書には、財産分与について家のことをしっかり記載しておきます。

このような契約書を残すことで、万が一離婚後に住宅ローンの支払いなどでトラブルが起きても解決しやすくなるのです。

3.離婚で住宅ローン借り換えをすべき2つのケース

離婚時の家と住宅ローンの対処法について確認したように、「離婚したから住宅ローンを借り換えなければならない」ということはありません。

「じゃあ、どういう場合に住宅ローン借り換えをすべきなの?」と疑問に思う人もいるでしょう。

離婚で住宅ローンの借り換えをすべきケースは、次の2つです。

  1. 家と住宅ローンの名義を統一したい場合
  2. 連帯保証人から外れたい(外したい)場合

2つのケースについて、詳しく説明します。

ケース1.家と住宅ローンの名義を統一したい場合

名義が相手の場合や共有名義の場合、名義変更するために住宅ローンの借り換えをしましょう。

なぜなら、住宅ローンを借り換えると、住宅ローンの名義変更をスムーズに行えるからです。

家の名義変更は簡単ですが、住宅ローンの名義変更を金融機関はほとんど認めません。

金融機関が住宅ローンの名義変更を認めない理由は、「この人の収入なら返済に問題がない」と審査してお金を貸しているからです。

たとえば、共有名義の住宅ローンは2人分の収入に対して審査を通っているため、2人分の収入をカバーできるほどの収入がないと名義変更を認められません。

しかし、住宅ローンを借り換えれば、残りの住宅ローンを1人で返済できる形に変更できます。

離婚で住宅ローンの名義変更をする人は、住宅ローンを借り換えましょう。

ケース2.連帯保証人から外れたい(外したい)場合

連帯保証人から外れたい、または連帯保証人から相手を外したい場合、住宅ローンの借り換えは有効です。

離婚をして配偶者でなくなっても、住宅ローンの連帯保証人は外れません。

連帯保証人のままだと、住宅ローンの滞納が発生すると請求が来ます。

住宅ローンをそのままに、連帯保証人だけ外すことは非常に難しいです。

そこで、住宅ローンを借り換えるのです。

住宅ローンを借り換えれば、自動的に連帯保証人は外れます。

連帯保証人を外れたい(外したい)なら、住宅ローンを借り換えましょう。

4.離婚して住宅ローン借り換えをする2つのメリット

離婚時に住宅ローンを借り換えると、連帯保証人を外せます。

他にも、次の2つのメリットがあります。

  1. 家を資産として所有できる
  2. 返済額を減らせる可能性がある

それぞれのメリットを順番に確認しましょう。

メリット1.家を資産として所有できる

住宅ローンを借り換えて、引き続き家を所有すれば家を資産として残せます。

家を売却すると、資産が残りません。

家を所有し続ければ、将来的に子どもへ相続することも可能です。

住宅ローンを借り換えて家を所有し続ければ、資産を未来に残せます。

メリット2.返済額を減らせる可能性がある

住宅ローンを借り換えると、返済額を減らせる可能性があるのです。

たとえば、返済期間を延ばせば毎月の返済額を減らせます。

以前の住宅ローンより金利が低くなれば、総返済額も減らせるのです。

このように離婚して住宅ローンを借り換えれば、住宅ローンの支払いを見直せます。

5.離婚して住宅ローン借り換えをする2つのデメリット

住宅ローンを借り換えるメリットもありますが、デメリットもあります。

離婚して住宅ローンを借り換えるデメリットは、次の2つです。

  1. 費用がかかる
  2. 毎月の返済額が上がる可能性がある

住宅ローンを借り換えるデメリットも、順番に確認しましょう。

デメリット1.費用がかかる

住宅ローンの借り換えは、費用がかかります。

印紙税や手数料で、20万円程度必要です。

さらに、借入金額によりますが、保証料が数十万円かかります。

たとえば、住宅ローン借り換えで2,500万円を借りた場合、60万円程度の費用を用意しなければなりません。

このようにお金がかかることが、住宅ローン借り換えのデメリットの1つです。

デメリット2.毎月の返済額が上がる可能性がある

住宅ローンの借り換えで、返済額が上がる可能性があります。

なぜなら、離婚を機に住宅ローンを借り換える場合、金利が低いタイミングで借り換えられないからです。

元の住宅ローンより借り換え後の住宅ローンの金利が上がれば、返済額が上がります。

そのため離婚して住宅ローンを借り換えるときは、「返済額を減らせないことがある」ことを念頭に置いておきましょう。

6.複数の金融機関を探そう!住宅ローン借り換えの4ステップ

「デメリットを含めて、住宅ローン借り換えをしたい」という人は、実際に住宅ローンを借り換える場合の流れについて確認しましょう。

どのような流れで住宅ローンを借り換えられるか知っておくと、スムーズに借り換えられます。

住宅ローン借り換えは、大きく分けて次の4ステップで完了します。

  1. 残りの債務と年数をチェックする
  2. 借り換えできる金融機関を探す
  3. 審査を受ける
  4. 本申し込みをする

それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。

STEP1.残りの債務と年数をチェックする

まずは、住宅ローンの残高と残りの年数を確認しましょう。

ペアローンを組んでいて、離婚を機に残債を合算する場合、自分と相手の債務をチェックしなければなりません。

残高と残りの年数を確認し、現在の収入に照らし合わせて毎月どれくらい返済できて、いつまで返済が続くかイメージしてください。

インターネットを使って住宅ローン借り換えのシミュレーションをすると、毎月の返済額を把握できます。

借り換えシミュレーションを利用して、住宅ローン借り換えが現実的かを判断しましょう。

STEP2.借り換えできる金融機関を探す

残高などの確認ができ、住宅ローンを借り換えると決めたら、借り換えできる金融機関を探しましょう。

ポイントは、複数の金融機関を探すこととなります。

なぜなら、住宅ローン借り換えの審査は新規で住宅ローンを組むときより厳しく、何度も審査に落ちることが少なくないからです。

借り換えできる金融機関を複数探しておくことで、1つの金融機関の審査で落ちても、他の金融機関の審査に通る可能性があります。

そのため、住宅ローン借り換えは複数の金融機関に打診することを見越して、複数の金融機関を探しましょう。

STEP3.審査を受ける

住宅ローン借り換えをする金融機関に申し込むと、審査があります。

特に過去の返済と収入について、厳しく審査されるのです。

過去に住宅ローンの滞納があると、審査に落ちる可能性が高くなります。

またペアローンを1本にまとめる場合、1人で2人分の債務を負担することになるため、収入が低いと審査に通りません。

審査は、3~4日程度で結果が出ます。

審査に通れば、晴れて住宅ローン借り換えの本申し込みをしましょう。

住宅ローン借り換えの審査に落ちたときの対処法

住宅ローン借り換えの審査が通らないなら、他の金融機関に申し込みましょう。

金融機関によって審査基準が異なるため、他の金融機関なら通る可能性があります。

それでも審査に落ちるなら、返済額を減らすと審査に通りやすくなります。

どうしても審査に通らない場合は、住宅ローン借り換えを諦めて、家の売却を検討しましょう。

STEP4.本申し込みをする

審査に通れば、住宅ローン借り換えの本申し込みをしましょう。

本申し込み時には、次の3つを行います。

  1. 住宅ローン借り換えの契約手続きを行う
  2. 元の住宅ローンの残債を、全額繰り上げ返済する
  3. 登記手続きを行う

まず、現在住宅ローンを借りている金融機関に、残債を全額繰り上げ返済することを連絡します。

金融機関によっては繰り上げ返済に手数料がかかるため、事前にチェックしましょう。

住宅ローン借り換えの契約手続きを行い、融資が実行されたら元の住宅ローンを完済します。

最後に登記手続きを行い、本申し込みは2週間程度で完了です。

7.すっきり離婚したいなら売却がおすすめ!

離婚時の住宅ローン借り換えは、金融機関の審査に通らないリスクがあります。

審査に通らないと、離婚後に元配偶者と住宅ローンのことでトラブルになる可能性が高いです。

トラブルになる前に、次の2つに当てはまる場合は家の売却をおすすめします。

  • 無理してまで家を残さなくて良い
  • 離婚後に家のことで元配偶者と会いたくない

家を売却すれば、現金を分けられるため財産分与をしやすいです。

売却して債務が残った場合も、住宅ローン残債を減らせるため返済が早く終わります。

残債が少なくなれば返済もしやすくなり、離婚後に家のことでトラブルになることは少ないです。

このような理由から、すっきり離婚したいなら家を売却しましょう。

家の売却は不動産一括査定サイトを利用しよう

家を売却するとき、まず家の価値を知ることから始めます。

家の価値は、不動産一括査定サイトを利用して複数社に査定依頼しましょう。

不動産一括査定サイトを利用すれば、たくさんの不動産屋を回ることなく、家にいながら多くの査定結果を確認できます。

さらに複数の査定結果から、一番高く売ってくれる不動産屋を簡単に選べるのです。

効率的に不動産屋を見つけられるので、家を売却するときは不動産一括査定サイトを利用しましょう。

おすすめの不動産一括査定サイト

不動産一括査定サイトはたくさんあり、「不動産一括査定サイトってどれを選べばいいの?」と悩む人もいるでしょう。

おすすめの不動産一括査定サイトは、次の2つです。

  1. イエウール
  2. HOME4U

2つのサイトを併用すれば、より多くの不動産屋を比較できます。

「家を高く売りたい」なら、2つのサイトをどちらも利用しましょう。

イエウール

イエウールは、全国の不動産屋1,600社以上と提携している不動産一括査定サイトです。

全国の不動産屋と提携しているため、地方の家でも査定してもらえます。

たとえば、田舎で周囲に不動産屋がなくても、イエウールなら複数社の査定を受けられるのです。

さらに、クレームの多い不動産屋を排除しているため、優良な不動産屋を見つけられます。

最大6社を比較でき、家の売却が初めてでも「高く売ってくれる不動産屋」を簡単に選べるのです。

優良な不動産屋に出会って家を売却したいなら、イエウールを絶対に利用しましょう。

イエウールについてもっと知りたいなら、「イエウールが1,000万人に利用される3つの理由とは?査定前に知っておくべき全知識」を参考にしてください。

HOME4U

HOME4Uは、日本で初めて不動産一括査定サービスを始めた実績のあるサイトです。

売却実績のある不動産屋のみを選定し、最大6社に査定依頼をしてくれます。

また、HOME4Uは電話で相談ができる珍しい不動産一括査定サイトです。

家の売却に不安があっても、HOME4Uなら気軽に電話相談できます。

さらに、HOME4UはNTTデータグループが運営するサイトのため、しっかり個人情報保護をしてくれているのです。

一括査定で個人情報漏洩が心配な人も、安心してサイトを利用できます。

家を売却するなら、イエウールと一緒にHOME4Uも活用しましょう。

HOME4Uについて詳しく知りたいなら、「一括査定をするならhome4uがおすすめ!home4uの強みと利用前に知っておきたい注意点」でさらに詳しく確認できます。

他にも不動産一括査定サイトを知りたい人は、「【絶対に迷わない】本当におすすめの不動産一括査定サイトはコレだけ!」を参考にしてください。

まとめ

離婚をした場合、家と住宅ローンについて次の4つの対処法があります。

  1. 家を売却して、住宅ローンを返済する
  2. 家に住み、住宅ローンの返済を続ける
  3. 家の名義を変更して住み、住宅ローンは借り換えする
  4. 家に住まず、住宅ローンの返済を続ける

住宅ローン借り換えは、審査が厳しく通らないことも少なくありません。

住宅ローン借り換えが難しいなら、家の売却も検討すべきです。

家を売却した代金を財産分与することが、一番分かりやすく離婚後のトラブルを回避できます。

家と住宅ローンは離婚後の生活に大きく影響するため、元配偶者としっかり話し合いましょう。