損せず新築を売却したい!高く早く売る方法や損したときの税金対策

「新築で買った家を損せず売りたいけど、高く売る方法はある?」

「新築を売却すると、どれくらい損するの?」

などと新築で買った家の売却についてお調べですね。

新築とは、建築工事完了から1年以内で、1度も人が住んでいないことを言います。

つまり、「新築を売りたい」と考えている場合、建築から1年以内でも居住しているなら中古物件として売り出すことになるのです。

築浅の家を売るリスクや売却方法を知らないと、家が売れても高い税金を払うなど損してしまいます。

本記事では、新築で買った家の売却方法や税金対策など、築浅の家の売却について徹底解説!

ぜひ本記事を参考にして、損せず早く高く家を売却しましょう。

目次

1.いつ売っても損する!新築で買った家の売却について

新築で買った家は、購入時から年数が経つにつれどんどんと価値が落ちていきます。

もし、家を1年で売る場合でも、購入価格を上回ることはほとんどありません。

家の立地や状態にもよりますが、新築から10年もすると購入価格の半分まで下落するのです。

たとえば、5,000万円の新築を買った場合、10年後に売ろうとすると2,500万円で売却することになります。

そのため、新築で買った家を売却したいなら、一番高く売れるときに素早く売ることがポイントです。

高く売れる時期を見極めるためにも、まずは不動産市場の動向について確認していきましょう。

2.新築で買った家を高く売れるとは限らない!不動産の市況と相場

現在、全国的に不動産売買の件数が少なくなっていて、新築で買った家を売り出しても高く売れるとは限りません。

さらに、家の売却を取り巻く状況は予測不能となっています。

理由は、新型コロナウイルスが今後どのように不動産売買に影響を与えるか、定かでないからです。

家を売るなら不動産の動向を確認し、ベストなタイミングで売れるように準備しておきましょう。

続いて、地域別で不動産の価格がどのように変動しているか説明します。

2-1.【首都圏】オリンピック延期で予測不能

首都圏の不動産売買において、今まではオリンピックに向けて需要が拡大し、オリンピックが終わると不動産売買も少なくなっていくと考えられていました。

しかし、新型コロナウイルスによりオリンピックは延期され、オリンピック開催時まで不動産売買が盛んに行われるかは予測不能となっています。

全宅連の2020年5月の調査によると、首都圏の中古マンションの売却件数は、前年を1割以上下回っているのです。

さらに、中古戸建ての売却件数も前年を下回り、マンションと共に売却が難しくなっています。

売却価格も下降傾向で、首都圏だからと言って以前より高く売れなくなっているのです。

売却のタイミングをはかるためにも、首都圏で家を売りたいなら、まずは不動産屋に相談してみましょう。

2-2.【近畿圏】万博が控えているため上昇が続く可能性あり

全宅連の2020年5月の調査によると、近畿圏の中古マンションの売却件数は、2019年10月から6ヶ月連続で前年を下回っています。

しかし、中古戸建ては3ヶ月連続で前年を上回っているのです。

このことから、近畿圏では中古マンションより中古戸建ての方が売れやすい傾向が続いていると分かります。

ただし、売却価格はマンションも戸建ても僅かに下降気味です。

このように価格は下がっているものの、中古戸建ての需要は上がっている近畿圏では、今後さらに需要が増加する可能性があります。

なぜなら、大阪では2025年に万博が開催され、さらに統合型リゾート(IR)の候補地でもあるため、大阪近郊の不動産需要の拡大が期待されているのです。

そのため、大阪万博に向けて需要が拡大したところで売ると、高く売れる可能性があります。

2-3.【中部圏】戸建ては下落傾向

中部レインズの調査によると、中部圏も新型コロナウイルスの影響を受けて、2020年4月は前年比の4割成約が落ち込んでいます。

中古マンションも中古戸建ても、売却件数は減少し、売却価格も下がっているのです。

中部圏で今後注目すべきは、名古屋における2027年のリニア開通となります。

リニアが開通されると利便性が向上され、不動産の需要が高まる可能性があるのです。

中部圏で家を売却したいなら、リニア開通に向けて売却価格が上昇するか見極めてからタイミングよく売却しましょう。

2-4.いくらで売れる?相場の調べ方

家の売却は、不動産市場の動向を確認することも重要です。

しかし、適正な売却価格を知ることも非常に重要となります。

なぜなら、適正な売却価格を知らないと、安く売却してしまうからです。

家の売却価格の相場は、次のような条件で不動産情報サイトを利用して調べましょう。

  • 最寄り駅の両隣を含めて調べる
  • 築年数や部屋数が似た物件を調べる
  • マンションなら、同じマンション内で売りに出されている物件がないか調べる
  • 戸建てなら、近所で売りに出されている物件がないか調べる

不動産情報サイトは、SUUMOホームズなどを利用しましょう。

3.新築で買った家の売却に必要な5つの費用

不動産市況や家の売却相場の調べ方を知ったところで、家の売却にかかる費用を見ていきましょう。

家を売却する費用は、安くありません。

たとえば、2,500万円で家を売ると110万円程度がかかります。

どのような費用が、どれくらい必要か知らないと、費用を用意できず素早く売却できない可能性があるのです。

家を売却するためには、次のような費用が必要となります

  1. 仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 住宅ローンに関する費用
  4. 火災保険料
  5. 引っ越し費用

それぞれの費用の相場を確認し、費用の準備をしましょう。

費用1.仲介手数料

不動産屋の仲介で家を売却すると、不動産屋へ仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料は、不動産屋の売却活動費や成功報酬として支払う料金です。

仲介手数料の相場は、次の計算式で求められます。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税

仲介手数料は売却代金から支払うため、事前に用意する必要はありません。

ただし、不動産屋によっては仲介手数料を割引しています。

詳しい仲介手数料は、不動産屋に計算してもらいましょう。

仲介手数料をイメージしてみよう

仲介手数料を具体的な数字でイメージしてみましょう。

たとえば、家を2,500万円で売却した場合の仲介手数料は、次のような計算となります。

計算式 結果
2,000万円 × 3% 75万円
75万円 + 6万円 81万円
81万円 × 消費税(10%) 89万1,000円

2,500万円で家を売ると、89万1,000円が仲介手数料となります。

仲介手数料の金額が心配な場合は、不動産屋に依頼する前に見積もってもらいましょう。

費用2.印紙代

家を売却すると、行政に事務処理してもらいます。

行政の事務処理の手数料は、売買契約書に印紙を貼り付けて支払うのです。

つまり印紙代(印紙税)とは、家の売却に関する事務処理の手数料のことを言います。

令和4年(2022年)3月31日までは、印紙代が軽減されていてお得です。

以下が、印紙代の具体的な料金となります。

売却価格 印紙代(軽減後)
500万円を超え
1,000万円以下
5,000円
1,000万円を超え
5,000万円以下
1万円
5,000万円を超え
1億円以下
3万円
1億円を超え
5億円以下
6万円

たとえば、2,500万円で家を売却した場合は、1万円の印紙を売買契約書に貼り付けます。

印紙を貼り付け忘れると、過怠税といって余分に税金を支払うことになるため注意しましょう。

費用3.住宅ローンに関する費用

新築で買った家を売却する場合、住宅ローンを完済していない可能性が高いです。

住宅ローンを一括で返済すると、繰越返済手数料を金融機関に支払います。

繰越返済手数料は5,000円~5万円程度と、手続き方法や金融機関によって料金が幅広いです。

家を売っても住宅ローンを完済できない場合は、自己資金や新たなローンを組んで返済しなければなりません。

費用4.火災保険料

もし、家を住み替えるなら、新しい家の火災保険料が必要です。

立地や建物の構造によりますが、火災保険料は10年契約で2万円~20万円が相場となります。

また、新築で買った家をすぐに売った場合、売却した家の火災保険料は戻ってくるのです。

たとえば、家を買ったときに3年契約で火災保険を契約して1年で家を売ったら、保険料の6割程度が解約返戻金として戻ってきます。

火災保険料の詳しい費用や解約返戻金は、契約した保険会社に問い合わせましょう。

費用5.引っ越し費用

家を売却したら、引っ越ししなければなりません。

引っ越し費用は、引っ越す距離と荷物量に加えて、繁忙期と通常期によって料金相場が異なります。

たとえば、50km未満の場所に家族4人で引っ越す場合、引っ越し費用の相場は繁忙期なら12万円程度、通常期なら10万円程度です。

引っ越しの費用は複数の会社に見積もってもらってから、安い会社に依頼するとお得に引っ越しできます。

価格.comズバットといった引っ越し費用の一括見積サイトを利用して、手軽に引っ越し費用を比較しましょう。

4.新築で買った家をすぐに売却する2つのメリット

「購入価格より安く売ることになって、売却費用もかかるなら、新築で買った家を売るメリットって何?」と疑問に思う人もいるはずです。

買ってすぐの家を売る場合、築年数が経った家に比べて、次のようなメリットを得られる可能性があります。

  1. 条件が良ければ購入価格より高く売れる
  2. 維持費が必要なくなる

それぞれのメリットを順番に見ていきましょう。

メリット1.条件が良ければ購入価格より高く売れる

立地、築年数、方角など条件が良ければ、購入価格より高く売れる可能性があります。

たとえば、人気のエリアで駅に近いと需要もあるため、購入価格を上回って売れることがあるのです。

ただし、全国的に不動産の売却価格は下降傾向にあります。

そのため、購入価格より高く売れることは非常にまれです。

売却したい家が購入価格より高く売れるかすぐに知りたい人は、不動産屋に家の査定をしてもらいましょう。

不動産査定については、本記事の「7.スピード勝負!新築で買った家を高く売却する3つの方法」を参考にしてください。

メリット2.維持費が必要なくなる

新築で買った家を売却すれば、維持費が必要なくなります。

維持費が思った以上に負担であるため、新築で買った家を売却する人が少なくありません。

家の維持費には、住宅ローン、税金、駐車場代、修繕費など多岐に渡ります。

一戸建てなら年間30~40万円、マンションなら年間40万円~50万円が維持費の相場です。

さらに、築年数が経つにつれ、家や設備の修繕費がかさみます。

家を売却すれば、負担となっている維持費から解放されるのです。

5.売却の流れを確認しよう!家を売却する2つの方法

新築で買った家をすぐに売る場合、購入時より高く売れることもあります。

しかし、家の売却方法や売却の流れについて知らないと、スムーズに取引できず高値で売れるタイミングを逃す可能性があるのです。

家を売却する場合、次の2つの方法があります。

  1. 一般売却
  2. 買取

なるべく高く相場通りの値段で売りたいなら、一般売却で売りましょう。

できるだけ早く売却したいなら、買取がおすすめです。

ただし、それぞれの売却方法にはデメリットもあります。

一般売却と買取について、詳しく確認しましょう。

売却方法1.一般売却

一般売却とは、主に個人の買い手に家を売却することです。

不動産屋が仲介に入ることも多く、「仲介」とも呼ばれます。

一般売却の流れは、次の通りです。

一般売却の流れ

一般売却はこのような流れで進み、売却までの期間は2ヶ月~6ヶ月となります。

買い手探しに時間がかかると、売却期間は長くなるのです。

一般売却のメリットとデメリット

売却の流れを踏まえた上で、以下が一般売却のメリットとデメリットとなります。

メリット 相場に近い価格で売却できる
デメリット 売却まで数ヶ月かかる
・仲介手数料がかかる
・売却できないことがある

一般売却の最大のメリットは、相場に近い価格で売却できることです。

ただし、売却まで数ヶ月かかり、買い手が現れないことがあります。

買い手が現れないと維持費がかかるため、資金がなくてすぐに家を売りたい人には不向きです。

一般売却は、時間がかかっても高く売りたい人に向いています。

売却方法2.買取

すぐに家を売りたいなら、買取を利用しましょう。

買取とは、不動産屋に直接家を売却することです。

以下が、買取の流れとなります。

買取の流れ

買い手を探す必要がないため、査定が済めばすぐに売却できます。

早ければ査定から1週間で、買い取ってもらうことも可能です。

買取のメリットとデメリット

買取のメリットとデメリットは、次の通りです。

メリット すぐに売却できる
・仲介手数料がかからない
デメリット 一般売却より安く売ることになる

買取は、直接不動産屋に売却するため素早く売却できて、仲介手数料が不要です。

しかし、相場より低い価格で売ることになります。

このように、売却方法それぞれにメリットとデメリットがあるのです。

売却をするなら、まずは一括査定で売却価格を知りましょう。

一括査定については、本記事の「7.スピード勝負!新築で買った家を高く売却する3つの方法」でおすすめサイトを紹介しています。

6.注意!新築で買った家を売却する3つのリスク

家の売却方法には一般売却と買取があり、自分の状況に合った方法を選ぶと満足のいく売却を行えます。

しかし、最適な売却方法を選ぶとしても、家の売却にはリスクがあるのです。

特に、新築で買った家をすぐに売却する場合、次の3つのようなリスクを負うことになります。

  1. オーバーローンとなる可能性がある
  2. 支払う税金が高くなる
  3. 買い手が見つけにくい

家を売却するメリットや売却方法だけでなく、リスクについてもしっかり理解しましょう。

リスク1.オーバーローンとなる可能性がある

新築で買った家を売る場合、購入価格を超えた価格で売却できることは少ないため、オーバーローンになりやすいです。

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回ることを言います。

家の売却は、住宅ローンを売却代金や自己資金で完済しなければ行えません。

オーバーローンとなると、売却代金でも返済できない分を自己資金で補うことになります。

自己資金でも補えないなら、別のローンを組んで返済するといった対応が必要です。

リスク2.支払う税金が高くなる

新築で買った家を短期間で売却する場合、支払う税金が高くなります。

なぜなら、所得税と住民税の税率は家の所有期間によって異なるからです。

家を売って売却益が出ると、所得税と住民税を支払わなければなりません。

家を売った場合の所得税と住民税の税率は、次の通りです。

譲渡所得の種類 所有期間 所得税
(復興特別所得税を含む)
住民税
短期譲渡所得 5年以下 30.63% 9%
長期譲渡所得 5年超え 15.315% 5%

譲渡所得の種類がどちらになるかは、売却した年の1月1日時点で所有しているかが基準です。

新築で買った家をすぐに売る場合、所有期間が5年以下の短期譲渡所得になります。

すると、家を売って売却益が出た場合、長期で住んだ家を売却するより、多くの税金を支払うことになるのです。

リスク3.買い手が見つけにくい

築浅の家を購入する買い手には、デメリットがあります。

そのため、買い手を見つけにくい可能性があるのです。

以下が、築浅の家を購入する主なデメリットになります。

  • 新築に認められている固定資産税の軽減措置が受けられない
  • 瑕疵担保責任が新築より短い

瑕疵担保責任とは、家の売却後に瑕疵(すぐに分からないような欠陥)が見つかった場合に修繕などを引き受ける責任のことです。

新築で家を買ったときに適用される固定資産税が3年間半額になる特例が、中古の築浅物件だと適用されません。

また、新築だと10年ある瑕疵担保責任も、中古の築浅物件だとせいぜい1年~2年程度と短くなります。

新築と築浅の家を比較している買い手は、このようなデメリットから新築を選ぶ可能性が高いのです。

7.スピード勝負!新築で買った家を高く売却する3つの方法

新築で買った家をすぐに売却する場合、新築より購入価格が低いため売りやすいことは事実です。

しかし、買い手がすぐに見つかるとは限りません。

なぜなら、前章の売却のリスクで確認したように、築浅物件を購入する買い手にはデメリットがあるためです。

買い手にデメリットがある上に、全国的に家の売却件数は減少し、売却価格も下降しています。

そのため、家を売るためには戦略が必要です。

新築で買った家をなるべく高く売りたいなら、次のことを覚えて実行しましょう。

  1. 素早く売る
  2. 内覧を上手に活用する
  3. 高く売ってくれる不動産屋を選ぶ

家を高く売る方法を、順番に詳しく確認しましょう。

高く売る方法1.素早く売る

家を高く売りたいなら、素早く売りましょう。

なぜなら、家は購入価格から年々価値が下がっていくからです。

立地などの条件が良くない限り、築10年で購入価格の半分まで下落します。

そのため、新築で買った家を購入価格に近い値段で売りたいなら、素早く売りましょう。

高く売る方法2.内覧を上手に活用する

内覧時に部屋をきれいに見せると、買い手の購買意欲を向上させて家が高く売れやすいです。

いくら築浅でも、散らかっていたり掃除を怠っていると買い手はつきません。

家を売るためには、部屋をきれいに保つべきです。

しかし、掃除が苦手な人や子どもがいるなどして日々の片づけが難しい人もいます。

そのような人は、せめて内覧時だけでも部屋を片付けてきれいにしましょう。

高く売る方法3.高く売ってくれる不動産屋を選ぶ

家を高く売るために一番重要なことは、家を高く売ってくれる不動産屋を選ぶことです。

家を高く売れるかは、不動産屋や担当者の腕に左右されます。

不動産屋を適当に選ぶと、思ったより安い価格で家を売ることになるのです。

不動産屋は複数社を比較して、一番高く売ってくれる会社を選びましょう。

不動産屋選びは一括査定サイトを利用しよう

家を高く売ってくれる不動産屋は、一括査定サイトを利用すると見つけやすいです。

ネットを使わず不動産屋を探そうとすると、一軒ずつ不動産屋を回ることになり、時間も労力もかかります。

一括査定サイトを利用すれば、家にいながら効率的に複数社の不動産屋をピックアップできるのです。

おすすめの一括査定サイトには、次の2つがあります。

  1. イエウール
  2. HOME4U

どのようなサイトか確認しましょう。

もっとおすすめの一括査定サイトを知りたいなら、「【絶対に迷わない】本当におすすめの不動産一括査定サイトはコレだけ!」を参考にしてください。

1.イエウール

イエウールは、提携している全国1,600社以上の不動産屋が、家を査定してくれるサイトです。

査定してくれた不動産屋の中から、最大6社を比較できます。

地方の不動産屋も提携しているため、大手だけでなく地域密着型の不動産屋も比較できるのです。

査定結果を比較して、家を高く売ってくれる不動産屋を選びましょう。

イエウールについて詳しく知りたい人は、「イエウールは営業がしつこい?実態を評判と口コミから徹底調査」で説明しています。

2.HOME4U

HOME4Uは、一括査定もしてくれる不動産売買の情報サイトです。

一括査定の先駆け的サイトで、実績も豊富で安心して利用できます。

さらに、家の購入情報も確認できるため、売却価格の相場を調べることも可能です。

実績があって信頼できるサイトを利用したいなら、HOME4Uをおすすめします。

このように一括査定サイトは複数あるのです。

ぜひ使いやすいサイトを利用して、あなたにぴったりの不動産屋を見つけましょう。

8.覚えておこう!売却損が出たときの2つの税金対策

ここまで新築で買った家を売却するときのメリットやリスク、費用などを確認してきました。

しかし、「家の売却で損をしたら、どうすればいいの?」と疑問に思う人もいるはずです。

最後に、売却損が出たときの税金対策について理解しましょう。

家を売却して損した場合、次の2つのいずれかの税金対策を利用できます。

  1. マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除
  2. 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

それぞれの繰越控除を知り、自分にとって特になる方を選択しましょう。

税金対策1.マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除

マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除は、家の買い替えにおいて売却損が生じた場合に税金を控除できる特例です。

家を売却した年に控除しきれなかった損失は、翌年以降3年内に繰越控除することができます。

本特例の主な適用要件は次の通りです。

  • 住んでいた家を売却すること
  • 所有期間が5年を超える家を売却すること
  • 床面積が50平方メートル以上の家を売却すること
  • 新しい家を取得して住むこと
  • 新しい家のために10年以上の住宅ローンを組んでいること

マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除は、家の買い替えが前提条件です。

家を売却して、実家に同居するなど買い替えない場合は、次の特例を利用しましょう。

税金対策2.特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、住宅ローンの残債を下回る価格で家を売却して売却損が生じたときに税金を控除できる特例です。

家を売却した年に控除しきれなかった損失は、翌年以降3年内に繰越控除することができます。

本特例は、家を買い替えなくても適用可能です。

以下が、本特例の主な要件となります。

  • 住んでいた家を売却すること
  • 所有期間が5年を超える家を売却すること
  • 売却価格が住宅ローンの残債を下回っていること

本特例は、マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除と併用できません。

このように売却損が出ても、税金対策は可能です。

家を売却して税金の支払いに困る場合は、すぐに税理士や税務署に相談しましょう。

まとめ

新築で買った家を高く売りたいなら、次の3つを行いましょう。

  • 素早く売る
  • 内覧時に部屋をきれいに見せる
  • 高く売ってくれる不動産屋を選ぶ

このような行動ができれば、家を高く早く売却できます。

しかし、家を高く売れたとしても、売却価格が住宅ローン残債を下回ることも少なくありません。

もし家を売却して損したら、余分なお金を支払わないようにしっかり税金対策をしましょう。