木造住宅の耐用年数って何年?寿命が過ぎた住宅を賢く活用する方法を解説!

「木造住宅の寿命ってどれくらいなの?」
「木造住宅の耐用年数は20年前後と聞いたけど、寿命もそれくらい?」

など、木造住宅の寿命や耐用年数について、詳しく知りたいと考えていませんか。

耐用年数の意味や寿命との違いを知っていないと、物件の適切な管理や見極めができなくなります。

また、物件選びに失敗して、多額の損失を被る可能性もあるでしょう。

本記事では、主に以下3点について紹介しています。

  • 木造住宅の耐用年数や建物構造別の耐用年数
  • 耐用年数を過ぎた木造住宅を長持ちさせるポイント
  • 耐用年数を過ぎた中古木造住宅を購入する際の注意点

この記事を読むことで、耐用年数と寿命の違いがわかり、物件選びやローンをスムーズに進められるようになりますので、参考にしてください。

目次

1.耐用年数とは

ひとえに耐用年数と言っても、実は3つに分かれています。

一般的に、耐用年数と言えば、減価償却のための期間を指しますが、違いを知っておくことは大事です。

これらの用語が会話やWEBサイトに載っていても、すぐに文脈を理解できるようになります。

以下は、ここで紹介する3つの耐用年数です。

  1. 法定耐用年数
  2. 物理的耐用年数
  3. 経済的耐用年数

それぞれが指す内容や特徴について、見ていきましょう。

1−1.法定耐用年数

法定耐用年数とは、減価償却を行うために、国が設定した期間のことです。

一般的に、「耐用年数」と言えば、法定耐用年数のことを指します。

法定耐用年数は、あくまでも減価償却の計算のために使用する基準です。

たとえば、法定耐用年数が10年であれば、固定資産を10年間に分けて費用計上をしていきます。

そのため、法定耐用年数を超えたからといって、固定資産が使用できなくなるわけではありません

また、金融機関によっては、法定耐用年数の長さがローンの審査に影響を与えることもあります。

減価償却とは…長期間使用する固定資産を時間の経過に合わせて費用計上すること。

毎年同額を減価償却費として計上する「定額法」と、最初に大きく計上して徐々に減っていく「定率法」の2種類がある。

1−2.物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、マンションやアパートなどの固定資産が、求められる性能を下回る年数のことです。

固定資産は、経年劣化をするため、どこかのタイミングで躯体や構成材が限界性能を下回ってしまいます。

つまり、物理的耐用年数とはその固定資産を安全・安心に使用できる年数のことです。

物理的耐用年数は、マンションやアパートであれば、そのままの状態で建物に住める年数のことになります。

1−3.経済的耐用年数

経済的耐用年数は、その固定資産の資産価値がなくなるまでの年数のことです。

仮に、マンションやアパートの経済的耐用年数が20年であれば、あと20年で経済的な価値がなくなることを表しています。

経済的耐用年数は、経過年数と経済的残存耐用年数を合算したもので、同じ建物だとしても、地域などの環境によって違いが出るものです。

不動産投資をするのであれば、経済的耐用年数が長い物件を選ぶことが重要になります。

2.建物構造別の法定耐用年数

耐用年数は、建物の構造によって異なります。

基本的には、耐久性の高い構造ほど耐用年数が長く、鉄筋コンクリート造の耐用年数は木造の2倍以上です。

建物構造別の耐用年数を知ることは、物件選びにも役立つことでしょう。

ここでは、建物構造別の耐用年数や寿命との違いについて、理解していきましょう。

2−1.木造住宅の耐用年数は22年

木造住宅の耐用年数は22年と定められています。

省令で定められているため、この年数が急に変わることはありません。

また、木造住宅に限ったことではありませんが、法定耐用年数は新築物件の耐用年数になります。

中古物件の場合は、使用可能期間によって減価償却の耐用年数は変わるため、注意してください。

木造の戸建てやアパートなどは、耐用年数が22年であることを覚えておきましょう。

2−2.木造住宅の寿命と耐用年数は違う

上記の通り、木造住宅の耐用年数は22年です。

しかし、先に述べたように、法定耐用年数は減価償却をするために国が定めた期間になります。

そのため、「耐用年数=寿命」ではないのです。

たまに、「木造住宅だったら22年しか保たない」と本気で心配する人がいますが、築22年以上の木造住宅はたくさんあります

不動産情報サイトで探せば、築40年〜50年の物件もすぐに見つかるでしょう。

耐用年数はあくまでも会計上の数字であり、物件の寿命を表すものではないことを理解しておいてください。

2−3.他の建物構造の耐用年数

アパートやマンションなどの不動産は、建物の構造によって耐用年数が異なります

以下は、建物構造別の耐用年数です。

・木造:22年
・軽量鉄骨プレハブ造(肉厚3mm以下):19年
・軽量鉄骨プレハブ造(肉厚3〜4mm):27年
・重量鉄骨造(肉厚4mm以上):34年
・鉄筋コンクリート造(RC造):47年

1998年の税制改正前までは、いずれの構造も、今より長い耐用年数でした。

参考までに、以下は税制改正前の耐用年数です。

・木造:24年
・軽量鉄骨プレハブ造(肉厚3mm以下):20年
・軽量鉄骨プレハブ造(肉厚3〜4mm):30年
・重量鉄骨造(肉厚4mm以上):40年
・鉄筋コンクリート造(RC造):60年

材料が変わったことや、建築技術が進化したことによって、短縮されています。

3.木造住宅耐用年数が関係する3要素

木造住宅の耐用年数は、減価償却・融資年数・寿命の3つと関係があります。

法定耐用年数の長さで税負担やローン返済額が変わり、物理的耐用年数や経済的耐用年数で寿命の長さが変わるためです。

3要素との関係性を知ることで、さまざまな視点から耐用年数を捉えられるようになります。

ここでは、以下3つの要素との関係性について、見ていきましょう。

  1. 木造住宅の耐用年数と「減価償却」の関係
  2. 木造住宅の耐用年数と「融資年数」の関係
  3. 木造住宅の耐用年数と「寿命」の関係

それでは、1つずつ紹介していきます。

要素1.木造住宅の耐用年数と「減価償却」の関係

木造住宅の耐用年数が関係する要素の1つが、減価償却になります。

繰り返すようですが、耐用年数とは法定耐用年数のことで、減価償却をするために定められた会計上の数字です。

「4,000万円で購入した木造アパートを22年かけて費用計上していく」
「300万円で買った車を6年かけて費用計上する」

など、定められた期間で費用計上することを目的としています。

耐用年数が減価償却を指すことや減価償却の意味は、不動産投資をする上で、必ず理解しておかないといけない内容です。

各資産ごとの法定耐用年数を調べたい場合は、国税庁のサイトで確認できます。

要素2.木造住宅の耐用年数と「融資年数」の関係

金融機関から受ける融資の年数も、木造住宅の耐用年数が関係する要素になります。

なぜなら、多くの金融機関では、アパートローンの融資期間を法定耐用年数内に設定するためです。

そのため、法定耐用年数が22年だとすれば、アパートローンの融資期間は22年以内で設定されます。

ただし、すべての金融機関が融資期間を法定耐用年数内にするわけではありません。

一部の地銀や信用金庫など、柔軟に対応してくれる金融機関もあります。

融資期間が、法定耐用年数によって変わる可能性があることを覚えておきましょう。

要素3.木造住宅の耐用年数と「寿命」の関係

木造住宅の耐用年数が関係する要素の1つが、建物の寿命です。

耐用年数は建物の寿命ではありませんが、寿命を測る1つの物差しにはなります

耐用年数を超える頃には、建物のあちこちに不備が発生している可能性があるためです。

また、物理的耐用年数や経済的耐用年数の点から見ても、評価が低くなる時期になります。

法定耐用年数自体は変わることはありません。

しかし、物理的耐用年数や経済的耐用年数は、日々のメンテナンスや使用方法によって、大きく変わります。

4.木造住宅など各部材の物理的耐用年数の目安

ここで紹介する各部材の物理的耐用年数を知ることで、寿命の基準がわかり、メンテナンスの重要性を理解できることでしょう。

使用されている材料によって、物理的耐用年数は大きく変わります。

寿命が長くなれば、その分、リフォームにかけるコストを抑えることが可能です。

以下は、ここで紹介する各部材の耐用年数の目安になります。

  1. 屋根
  2. 外壁
  3. 天井
  4. 建具

1つずつ、確認していきましょう。

目安1.屋根

屋根の物理的耐用年数は、20年〜50年と幅が広くなっています。

屋根材によって、耐用年数の目安が大きく違うためです。

以下は、主な3つの屋根材の耐用年数目安になります。

・陶器瓦葺き:25年〜50年
・化粧スレート葺き:20年〜40年
・鋼板葺き:20年〜40年

これらの中では、陶器瓦葺きの耐用年数が最も長めです。

人気のある化粧スレート葺きの屋根材は、少しだけ耐用年数が短いことが特徴です。

目安2.外壁

外壁の物理的耐用年数の目安は、20年〜40年になります。

以下は、主な2つの外壁材の物理的耐用年数目安です。

・サイディング(窯業系):20年〜40年
・モルタル壁:20年〜40年

人気の高いサイディングも20年〜40年と幅があり、メンテナンスや環境によって期間が変わります

目安3.床

使用されることが多い、塩ビタイル・半硬質の床材は、物理的耐用年数の目安は30年です。

ただし、住民の使い方や日頃のメンテナンスによって、耐用年数が左右されやすい部分になります。

目安4.壁

壁の物理的耐用年数の目安は、30年程度になります。

使用されることが多い、塩ビ巾木や準不燃のビニールクロスの壁材も、目安は30年です。

日頃のメンテナンスはもちろん、住人が喫煙者かどうかでも耐用年数に影響があります

目安5.天井

天井の物理的耐用年数の目安も、30年程度です。

昔の建物で見ることが多い、岩綿吸音板の天井材も、同程度の目安期間になります。

目安6.建具

室内の建具の物理的耐用年数は、40年〜60年程度が目安になります。

以下は、主な材料別の目安期間です。

・木製建具:40年
・ステンレス建具:65年
・アルミ建具:50年
・鋼製建具:40年

ただし、住人の建具の使い方によっては、実際の寿命はだいぶ短くなります。

5.耐用年数を過ぎた木造住宅を長持ちさせる5つのポイント

ここで紹介する内容を知ることで、木造住宅の寿命を延ばすことができます。

少しでも木造住宅を長持ちさせることができれば、コストも減らすことが可能です。

逆に、長持ちさせるポイントを知らないままだと、早いタイミングで寿命を迎えることになるでしょう。

以下は、耐用年数を過ぎた木造住宅を長持ちさせる5つのポイントです。

  1. 入居者の意識で木造住宅の寿命が変わることを意識する
  2. こまめに掃除をする
  3. 定期的にメンテナンス・修繕をする
  4. 専門業者に検査をしてもらう
  5. メンテナンスやリフォームを見据えた資金・居住計画を立てる

1つずつ、確認していきましょう。

ポイント1.入居者の意識で木造住宅の寿命が変わることを意識する

木造住宅を長持ちさせたいのであれば、入居者の意識で木造住宅の寿命が変わることを意識しましょう。

共用部分や屋根、外壁などは、貸主や管理会社で、メンテナンスや修繕をコントロールが可能です。

しかし、室内部分も含め、入居者がどのような意識で使用するかで、建物の劣化速度が大きく変わります。

耐用年数を過ぎた木造住宅を少しでも長持ちさせたい場合は、入居者に説明をしたり、張り紙をするなどして、大切に使ってもらうよう促しましょう。

ポイント2.こまめに掃除をする

法定耐用年数を過ぎた木造住宅を長持ちさせたいのであれば、こまめに掃除をするようにしましょう。

こまめに掃除をすることは、建物の劣化速度を遅らせます

また、いつもキレイな状態を保っておけば、住民も雑に使用せず、大事にしながら住んでくれるでしょう。

こまめに掃除をすることで、耐用年数を過ぎた木造住宅を長持ちさせることができます。

ポイント3.定期的にメンテナンス・修繕をする

こまめに掃除をすることに加え、定期的にメンテナンスや修繕をすることで、木造住宅を長持ちさせることができます。

メンテナンスや修繕をすることで、物件の品質や性能を維持することができるためです。

もし、メンテナンスや修繕をしない場合は、耐久性や耐震性、断熱性など、物件の品質や性能はどんどん低下していくでしょう。

耐用年数が過ぎる前から実施しておく必要がありますが、木造住宅を長持ちさせたいのであれば、メンテナンスや修繕は必須です。

ポイント4.専門業者に検査をしてもらう

耐用年数経過後の木造住宅を長持ちさせたいのであれば、専門家に検査をしてもらいましょう。

ホームインスペクションなど、第三者機関に検査をしてもらうことで、建物の状態がわかります。

どこが悪いのかを知ることで、効果的な修繕やメンテナンス、リフォームが可能です。

建物の品質や性能を客観的に検査することは、木造住宅を長持ちさせることにつながります。

ポイント5.メンテナンスやリフォームを見据えた資金・居住計画を立てる

耐用年数が過ぎた後に、少しでも木造物件を長持ちさせるため、最初からメンテナンスやリフォームを見据えた資金・居住計画を立てるようにしましょう。

将来のメンテナンスやリフォームを見据えた計画を作っていれば、リフォーム資金がなく困ることもありません

木造住宅に限ったことではありませんが、先を見据えた計画を立て、実効することは大切です。

いつキッチンやフローリングをリフォームするかなど、楽観的ではなく、シビアに考えた計画を立てましょう。

6.木造住宅が耐用年数を過ぎた頃に考えるべき3つのこと

ここで紹介する3つのポイントを知ることで、木造住宅の耐用年数を過ぎた時に、すぐに次の判断・行動ができるようになります。

何も知らないままだと、物件の品質や性能、資産価値はどんどん下がっていくので要注意です。

以下は、木造住宅が耐用年数を過ぎた頃に検討したい3つのことです。

  1. リフォーム
  2. 建て替え
  3. 売却

それぞれの内容について、紹介していきます。

6−1.リフォーム

木造住宅が耐用年数を過ぎたら、リフォームを検討しましょう。

築22年以上が過ぎると、あちこちに不具合が生じていて、生活に不便を感じるためです。

リフォームをすることで設備等が新しくなり、快適な生活を送ることができます

また、建物の品質や性能の維持にも効果的です。

耐用年数を過ぎたら、リフォームを検討しましょう。

6−2.建て替え

耐用年数を過ぎ、減価償却ができなくなったタイミングで、建て替えを検討することもできます。

建て替えをすれば、すべてが新しく生まれ変わり、再度、減価償却で費用計上が可能です。

ただし、建て替えをする場合は、最低でも2,000万円〜3,000万円以上のコストがかかります。

そのため、資金によほどの余裕がないと実現は難しいでしょう。

6−3.売却

築22年以上経ったタイミングで売却をするのも1つの選択肢です。

それほど築古ではないため、物件状態が良ければ、高く売れる可能性もあります。

不動産会社によって売却代金が変わってくるため、良い業者を選ぶようにしましょう。

6−4.リフォーム・建て替え・売却の際にやりたいこと

木造住宅を、リフォームや建て替え、売却をする際は、ここで紹介する3つのことに気をつけましょう。

6−4−1.一括査定サービスを活用する

一括査定サービスを積極的に活用をすることで、良い結果が生まれやすくなります。

たとえば、売却の際に活用をすれば、優秀な不動産会社を見つけることが可能です。

手間と時間をかけずに、複数業者で比較ができるため、一括査定サービスを活用しましょう。

6−4−2.ハウスクリーニングできれいにする

耐用年数が過ぎた木造住宅を売却する場合は、ハウスクリーニングでキレイにしましょう。

水まわりなど、室内がキレイになることで、早く高く売却できるようになります。

1万円前後の費用でプロがキレイに掃除をしてくれるので、売却前におすすめです。

6−4−3.売却タイミングに気をつける

木造住宅を売却する場合は、タイミングに気をつけましょう。

売却すると決断したのであれば、少しでも早い方が有利です。

売却に出すタイミングが遅れると、築年数が古くなる可能性がありますし、WEBサイト等への露出時間も減ってしまいます

また、東京オリンピック後は、不動産市場全体の価格が下落する恐れもあるため、早い方が良い結果を期待できるでしょう。

7.耐用年数を過ぎた中古木造住宅を購入する際の4つの注意点

ここで紹介する注意点を知ることで、中古木造住宅選びの失敗を回避できるようになります。

注意点を知らなければ、購入後の修繕費やローン返済の負担額に苦しめられることでしょう。

以下は、耐用年数を過ぎた中古木造住宅を購入する際の4つの注意点です。

  1. メンテナンスやリフォームが必要ないか物件状態を確認する
  2. 優良物件を見つけるために信頼できる不動産会社を選ぶ
  3. ローンの借入期間が短い
  4. 「安い」だけで飛びつかない

1つずつ、確認していきましょう。

注意点1.メンテナンスやリフォームが必要ないか物件状態を確認する

耐用年数を過ぎた中古の木造住宅を購入する際は、メンテナンスやリフォームが必要ないか、物件状態を確認しましょう。

メンテナンスやリフォームが必要であれば、購入後すぐに多額のコストがかかります

物件価格が安かったとしても、メンテナンス等の費用を合わせると、相当な負担になるでしょう。

最初からメンテナンスやリフォームをする予定であれば問題はありません

しかし、そうでない場合は、必ず必要がないか物件状態を確認してください。

注意点2.優良物件を見つけるために信頼できる不動産会社を選ぶ

耐用年数が過ぎた中古の有料物件を見つけたいのであれば、信頼できる優秀な不動産会社を選ぶ必要があります。

信頼できる優秀な不動産会社のところに、優良物件が集まるためです。

実績が乏しく信頼できない不動産会社では、魅力的な物件と出会うことは難しいでしょう。

不動産会社を選ぶ際は、一括査定サイトなどを活用し、複数の業者を比較するようにしてください。

そうすることで、信頼できる優秀な不動産会社を見つけることができます。

一括査定サイトは利用料が無料なので、コストもかかりません。

注意点3.ローンの借入期間が短い

耐用年数が過ぎた中古木造住宅は、ローンの借入期間が短い可能性があります。

金融機関にもよりますが、耐用年数内で借入期間を設定するところは多いです。

耐用年数を過ぎた木造住宅であれば、借入期間が短く、毎月の返済額が高くなってしまいます。

資金計画にも影響するため、事前に金融機関に確認をしておきましょう。

注意点4.「安い」だけで飛びつかない

中古の木造住宅を購入する場合は、「安い」という理由だけで判断しないようにしましょう。

価格だけで購入を決めてしまうと、周辺環境や利便性、ランニングコストなどが蔑ろになるためです。

中古物件を購入する際は、以下のようにたくさんの要素を総合的に判断する必要があります。

  • 駅までの距離
  • 周辺の教育施設や医療機関
  • スーパーなどの買い物施設
  • 周辺の治安
  • 修繕やメンテナンスの必要性 など

価格だけで飛びついてしまうと、後悔する可能性が高いため、冷静に判断をしましょう。

まとめ

ここでは、木造住宅の耐用年数や建物構造別の耐用年数、木造住宅を長持ちさせるポイントなどについて紹介しました。

もう1度、大事なポイントをまとめると、以下3点が挙げられます。

  • 耐用年数は会計上の数字で寿命とは違う
  • 木造住宅を長持ちさせるために事前計画や定期的なメンテナンスが必要
  • 耐用年数が過ぎるとリフォームなどの検討時期

ここで紹介した内容を参考にして、早速、木造物件を探し始めましょう